【재결요지】 국민주택 특별공급의 요건으로는 「서울특별시 철거민 등에 대한 국민주택 특별공급규칙」제5조제2항제2호나목에 의하여 ‘철거되는 건물이 건축물관리대장에 주거용으로 등재된 주택이거나 주용도가 주거용으로 확인된 무허가 건축물인 경우’에 대상이 되고, 철거건물의 면적 산정기준에 대하여는 제6조제1항에서는 ‘건축물관리대장에 등재된 용도란의 주택부분 면적, 기존무허가건축물에 대하여 보상금 지급을 결정한 면적 중 주거용에 해당하는 면적을 합산한다고 규정하고 있는 바, 여기에서 특별공급 요건 및 면적 산정의 판단기준은 그 건물을 사실상 주거용으로 사용하고 있는지의 여부가 되는 것이지 소유자로서 청구인이 세입자의 주거 외의 용도로 사용하고 있는지를 알았는지 여부는 고려의 대상이 아님을 알 수 있으며, 따라서 이 사건 철거건물의 주거용으로 사용하고 있는 면적을 산정한 결과 39.2㎡가 되어서 제7조제1항의 규정에 따라 철거되는 주택의 면적이 40㎡이하인 경우에 해당하여 청구인에게 특별 공급되는 국민주택의 규모도 60㎡이하로 하는 것이 타당하다.
【주문】 청구인의 청구를 기각한다.
【청구취지】 피청구인이 2007. 6. 1. 청구인에 대하여 한 국민주택 특별공급 하향조정 결정통보처분은 이를 취소한다.
【이유】 1. 사건의 개요
청구인은 ○○구 ○○동 173-1 지상에 존재하였던 건축물 소유자이고, ○○동 198~170간 도로개설공사 추진에 따라 이 사건 건물이 철거되게 되었는데, 피청구인은 이 사건 건물의 보상면적이 46.80㎡이므로 85㎡이하의 국민주택 특별공급신청자격이 있다고 2004. 10. 18.에 통보하였으나 2007. 5. 25.에 감사의 후속조치로 철거건물의 면적을 다시 산정한 결과 이 사건 건물의 면적중 신발생 무허가건물(1.6㎡)과 주거용도가 아닌 근린생활시설(6㎡)을 제외하여 특별공급을 위한 기준이 되는 철거건물의 면적은 39.2㎡로, 철거되는 주택의 면적이 40㎡이하인 경우에 해당하여 국민주택 특별공급 평형을 60제곱미터 이하로 하향조정하여 통보하자, 이에 청구인은 2007. 6.경 피청구인에게 85제곱미터(전용면적 25.7평)의 국민주택 특별공급을 이행할 것을 진정하였고 피청구인은 2007. 7. 9. 청구인에게 이를 거부하는 취지의 민원회신을 하였다.
2. 청구인 주장
○○구 ○○동 173-1, 면적 46.8㎡가 2004. 9. 14. 도로개설공사로 인하여 도로에 편입되어 수용을 당한 바 있어 국민주택 특별공급을 받으면서 보상면적 기준 전용면적을 85㎡로 ○○지구로 배정받아 이미 동 호수까지 정해졌고 분양금까지 납부한 바 있는데, 피청구인이 감사결과의 후속조치로 평형을 하향조정하여 85㎡에서 60㎡로 재확정 통보하여 그 경위를 알아본 바, 수용당시 청구인 소유 주택을 전세를 주었는데 전세입자가 방 한칸에 재봉틀을 놓고 가내 임가공 일을 한 바 있어 이를 보상 담당자가 잘못 인식하여 점포로 산정하고 점포면적을 제외하여 국민주택 특별공급 면적이 산정된 것이라 하였는데 청구인의 수용대상 건축물을 일반 주거지역의 건축물로서 근린생활시설이 아니기에 점포가 있을 수 없고, 전세입자와 계약을 체결할 때 주택에 관하여 전세계약을 체결하였던 것이고, 다만 전세입자가 청구인의 의사와 상관없이 가내부업으로 가정에서 재봉틀을 놓고 임가공을 한 것을 제대로 확인도 하지 않은 채 영업보상을 종로구청이 잘못 해준 것으로 해명할 기회조차 주지 않고 국민주택 특별공급에 관하여 하향조정을 한 것은 부당하므로 마땅히 취소되어야 한다.
3. 피청구인 주장
청구인의 특별공급신청 당시 유허가건물에 부속된 신발생부분의 면적을 항공사진 판독절차없이 모두 주택공급 면적에 반영하였으나 2007년도 서울시 감사관에서 주관한 국민주택특별공급실태조사의 결과에 따라 조사한 바 항측판독에 신발생면적으로 나온 부분은 창고(보일러실)이었으며 일반건축물대장의 공부상면적은 23.97㎡이나 청구인이 받은 보상면적은 46.8㎡으로써 이는 주거용도 39.2㎡, 점포용도 6㎡, 창고면적 1.6㎡으로 실제 국민주택의 공급면적에 반영되는 주거용의 면적은 39.2㎡이고 당시 가내공업으로 영업권으로 인가고시 나서 전세입자는 영업보상(8,575,000원)을 수령하였으므로 청구인은 서울특별시 철거민을 위한 국민주택특별공급규칙 제6조에 따라 철거가옥의 주거용 면적이 40㎡미만이므로 전용면적 60㎡으로 공급평형을 하향조정 처분하여 통보하였던 것이고 이는 철거가옥의 건축물관리대장상 용도와 실제 사용하고 있는 용도가 일치해야 그 면적이 국민주택 공급면적에 반영되므로 청구인의 주장은 기각되어야 한다
4. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당여부
가. 관계법령
서울특별시 철거민 등에 대한 국민주택특별공급 규칙 제6조 및 제7조
나. 판 단
(1) 청구인 및 피청구인이 제출한 관계서류에 의하면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다.
(가) 청구인은 이 사건 건물 소유자로서 이 사건 건물은 ○○동 198~170간 도로개설공사 추진에 따라 철거되게 되었는데, 이와 관련하여 피청구인은 2004. 10. 18.자로 이 사건 건물의 보상면적은 46.8㎡이므로 85㎡ 이하의 국민주택 특별공급신청자격이 있다고 통보하였다.
(나) 2007. 3. 14.에 서울특별시에서 국민주택 특별공급실태 조사결과를 통보하면서 면적합산 착오, 항측판독 미이행 등의 위반사항을 시정조치하도록 지시하자, 피청구인은 철거건물의 면적을 다시 산정한 결과 2007. 5. 25.에 이 사건 건물의 면적은 39.2㎡로, 철거되는 주택의 면적이 40㎡이하인 경우에 해당한다 하여 국민주택 특별공급 평형을 60㎡ 이하로 하향조정하여 통보하자, 이에 청구인은 2007. 6.경 피청구인에게 85제곱미터(전용면적 25.7평)의 국민주택 특별공급을 이행할 것을 진정하였고 피청구인은 2007. 7. 9. 청구인에게 이를 거부하는 취지의 민원회신을 하였다.
(다) 서울시에서 2007. 2. 13.에 발송한 항공사진 판독조서에 의하면 21.23㎡(주거)는 81. 11. 7.자 기준 사진에 있으며, 1.6㎡(창고)는 81. 11. 7.기준 사진에 없다고 기록되어 있으며, 이 사건 건물중 일반건축물대장상의 연면적은 23.97㎡이며, 주용도는 주택으로 되어 있고, 거주실태 조사 확인서에 의하면 점포 면적은 6㎡로 되어 있다.
(라) 보상가격조서 및 물건(영업)등의 이전보상 수령각서에 의하면 청구외 ○○○이 이 사건 건물에서 가내공업을 하고 있다는 이유로 ○○○에게 8,575,000원을 보상하고, ○○○은 2004. 9. 6.에 영업등의 이전보상 수령각서를 작성하였다.
(2) 이 사건 처분의 위법ㆍ부당여부에 대하여 살펴본다.
(가) 철거건물의 면적산정 기준에 대하여 「서울특별시 철거민 등에 대한 국민주택 특별공급 규칙」제6조제1항에서는 철거되는 건물의 면적산정은 건축물관리대장에 등재된 용도란의 주택부분의 면적과 시가 기존무허가건축물에 대하여 보상금 지급을 결정한 면적중 주거용에 해당하는 면적을 합산한다고 규정하고, 위 같은 규칙 제7조 제1항에서는 철거민에게 공급하는 국민주택 등은 전용면적 60㎡ 이하로 하되, 위 같은 조항 제1호는 협의보상에 응한 자로서 철거되는 주택의 면적이 40㎡ 이상인 경우에는 85㎡의 국민주택을 공급할 수 있다고 규정하고 있다.
(나) 이에 대하여 청구인은 수용대상 건축물이 일반 주거지역의 건축물로서 점포가 아니고, 주택으로 임대차계약을 체결하였는데 세입자가 청구인의 의사와 상관없이 봉제를 하였으므로 특별 공급되는 국민주택의 평형을 60㎡이하로 하향조정은 부당하다고 주장하므로 보건대, 앞서 살펴본 규정을 종합하면 청구인이 85㎡의 국민주택을 특별공급 받기 위해서는 철거되는 이 사건 건물의 면적중 주거용으로 사용하고 있는 면적이 40㎡ 이상이어야 하고, 서울특별시 철거민 등에 대한 국민주택 특별공급 규칙」제6조제1항에서는 철거되는 건물의 면적산정의 판단기준은 소유자와 세입자를 구분하지 않고 그 건물을 사실상 주거용으로 사용하고 있는지의 여부가 되는 것이지 소유자로서 청구인이 세입자의 주거 외의 용도로 사용하고 있는지를 알았는지 여부는 고려의 대상이 아님을 알 수 있을 것인바, 이 사건 건물의 구성내용을 보면 전체 면적은 46.8㎡이나, 건축물대장상 주택부분의 면적은 23.97㎡이고, 기존 무허가 건물 22.83㎡중 1982. 4. 8. 이후에 발생한 신발생 무허가 건물 1.6㎡과 주거이외의 용도로 사용하고 있는 부분 6㎡을 제외하면 주거용으로 사용하고 있는 기존 무허가 건물은 15.23㎡이므로 사실상 주거로 사용하고 있는 건축물대장의 면적과 기존무허가건물의 면적을 합산하면 39.2㎡가 되므로 철거되는 주택의 면적이 40㎡이하인 경우에 해당하여 청구인에게 특별 공급되는 국민주택의 규모도 전용면적 60㎡이하로 하는 것이 타당하다 할 것이고 따라서 이 사건 처분에는 위법ㆍ부당이 없다.
5. 결 론
그렇다면, 청구인의 청구는 이유 없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하고 주문과 같이 재결한다.
