서울지법 동부지원 1994. 6. 1. 선고 93가단41427 판결 : 확정

[손해배상(기)청구사건][하집1994(1),358] 【판시사항】 임대인의 처분권한 유무에 관한 부동산중개업자의 조사확인의무의 내용과 정도 【판결요지】 부동산중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 부동산을 임대하려는 자가 그 부동산의 진정한 권리자로서 적법히 임대할 수 있는지 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등으로 조사확인하여 임차인에게 정확하게 설명하여야 할 의무가 있다. 【참조조문】 구 부동산중개업법(1989.12.30. 법률 제4153호로 개정되기 전의 것) 제16조, 제17조 【참조판례】 대법원 1992.2.11. 선고 91다36239 판결(공1992, 1000), 1993.5.11. 선고 92다55350 판결(공1993하, 1684) 【전 문】【원 고】 우태숙 【피 고】 피고 1외 1인 【주 문】 1. 원고에게 가. 피고 1은 금 15,000,000원 및 이에 대한 1993.9.4.부터 1994.6.1.까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하되, 그중 아래 나.항 기재 금액은 피고 2와 연대하여 지급하고, 나. 피고 2는 위 가.항 기재 금액 중 금 6,000,000원 및 이에 대한 1993.9.4.부터 1994.6.1.까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 피고 1과 연대하여 지급하라. 2. 원고의 피고 2에 대한 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 원고와 피고 1 사이에 생긴 부분은 같은 피고의 부담으로 하고, 원고와 피고 2 사이에 생긴 부분은 이를 2분하여 그 1은 원고의, 나머지는 같은 피고의 각 부담으로 한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고들은 연대하여 원고에게 금 15,000,000원 및 이에 대한 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 판결선고일까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라. 소송비용은 피고들의 부담으로 한다는 판결 및 가집행선고. 【이 유】 1. 원고의 피고 1에 대한 청구에 관하여 본다. 원고는 같은 피고에 대한 이 사건 청구원인으로, 같은 피고가 거주하던 서울 성동구 중곡3동 189의 42 건물은 소유자인 소외 이금재로부터 임차한 것이므로 위 주택을 타인에게 임대하더라도 그 임대보증금을 변제할 의사나 능력이 없음에도 불구하고 1989.5.26. 원고에게 같은 피고가 위 주택의 소유자인 것처럼 거짓말하여 이를 믿은 원고와 전세보증금 10,000,000원으로 된 위 주택의 지하방(이 사건 주택)에 대한 전세계약을 체결하고 같은 날 계약금으로 금 500,000원, 같은 해 6.3. 잔금으로 금 9,500,000원, 합계 금 10,000,000원을 교부받고, 또한 1990.5.말경 이 사건 주택의 전세보증금 인상명목으로 금 2,000,000원, 1991.5.30. 같은 명목으로 금 3,000,000원을 각 교부받아 원고로부터 합계 금 15,000,000원을 편취하였다고 주장함에 대하여, 같은 피고는 민사소송법 제139조에 의하여 원고의 주장사실을 자백한 것으로 볼 것이다. 2. 원고의 피고 2에 대한 청구에 관하여 본다. 가. 기초되는 사실 다음과 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증 내지 제3호증, 제4호증의 5, 16의 각 기재, 갑 제4호증의 73 내지 79의 각 일부 기재 및 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다. (1) 1989.5.경 이 사건 주택의 소유자는 위 이금재이고, 피고 1은 위 이금재로부터 이 사건 주택에 대한 임대차 등 처분권한을 수여받은 사실이 없음에도 서울 성동구 중곡동 189의 46에서 (이름 생략)부동산이라는 상호로 부동산 중개업을 하는 피고 2에게 자신이 이 사건 주택의 소유자이니, 이를 임차할 사람을 소개해 달라고 부탁을 하였다. (2) 이에 피고 2는 피고 1의 말만을 믿고 이 사건 주택의 소유자를 확인하지 아니한 채 원고에게 같은 해 5.25. 피고 1이 이 사건 주택의 소유자이니 그로부터 이 사건 주택을 임차할 것을 소개하여 이를 믿은 원고는 같은 해 5.26. 피고 1과의 사이에 임차인은 원고의 남편인 소외 망 정남수, 전세보증금은 10,000,000원, 기간은 같은 해 6.3.부터 1년으로 하여 이 사건 주택에 대한 전세계약을 체결하고, 같은 날 계약금으로 금 500,000원, 같은 해 6.3. 잔금으로 금 9,500,000원 합계 금 10,000,000원을 교부하였다. (3) 피고 1은 1990.5.말경 피고 2를 통하여 원고에게 이 사건 주택의 전세보증금을 인상하여 줄 것을 요구하여 그시경 원고로부터 보증금 인상명목으로 금 2,000,000원을 교부받고, 한편 1991.5.30. 원고의 남편인 위 권남수를 통하여 보증금 인상을 요구하여 그시경 원고로부터 같은 명목으로 금 3,000,000원을 각 교부받았다. 나. 원고는 피고 2에 대한 청구원인으로, 피고 2가 피고 1과 공모하여 피고 1이 이 사건 주택의 소유자인 양 거짓말을 하여 원고로 하여금 위에서 본 임대차계약을 체결하게 하여 원고에게 금 15,000,000원(2회의 인상분 포함)의 손해를 가하였다고 주장하므로 살피건대, 위 주장사실에 부합하는 듯한 을 제4호증의 73,75의 각 일부 기재는 믿을 수 없고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다. 다. 원고는 다시, 피고 2가 이 사건 임대차의 중개행위를 함에 있어 같은 피고가 부동산중개인으로서의 의무를 위반하여 원고에게 손해를 가하였으므로 이를 배상하여야 할 의무가 있다고 주장하므로 살피건대, 부동산중개업자는 민법 제681조에 의하여 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐만 아니라, 이 사건 최초 임대차계약 당시 시행되던 부동산중개업법(1989.12.30. 법률 제4153호로 개정되기 전의 것) 제16조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 부동산중개업법 제17조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 당해 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다고 규정하고 있고, 위 권리관계 중에는 당해 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 임대 등 처분을 하려는 자, 즉 피고 1이 이 사건 주택의 진정한 권리자로서 이를 적법히 임대할 수 있는지를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사 확인하여 이를 임차인인 원고에게 정확하게 설명하여야 함에도 불구하고 위 기초사실에서 인정한 바와 같이 이를 게을리 한 채 피고 1의 말만 믿고 이 사건 임대차계약을 중개한 과실이 있다 할 것이므로 피고 2는 이로 인하여 원고에게 발생한 재산상 손해를 배상할 의무가 있다 할 것이다. 이에 대하여 피고 2는, 원고와 피고 1은 이 사건 주택에 대한 1989.5.26.자 임대차계약이 종료될 무렵인 1990.5. 말 보증금 2,000,000원을 추가지급하고 위 임대차계약을 갱신하여 위 1989.5.26.자 임대차계약은 법률상 효력이 상실된 것이니, 자신에 대한 손해배상금청구는 부당하다는 취지로 다투므로 살피건대, 피고 1은 1990.5. 말경 위 1989.5.26.자 임대차계약의 기간이 도과할 무렵 피고 2를 통하여 원고에게 이 사건 주택의 전세보증금을 인상하여 줄 것을 요구하여 그 시경 원고로부터 보증금 인상명목으로 금 2,000,000원을 교부받은 사실은 앞에서 본 바와 같으나 그와 같은 사유만으로는 이미 발생한 피고 2의 손해배상채무가 소멸하지는 아니한다 할 것이므로 위 주장은 이유 없다. 나아가, 피고 2가 원고에게 배상할 손해액은 특별한 사정이 없는 한 원고가 피고 1과 1989.5.26.자 임대차계약을 체결함에 있어 편취당한 금 10,000,000원이라고 할 것이나(피고 2는 1990.5. 말경 피고 1로부터 부탁을 받고, 원고에게 이 사건 주택 전세보증금의 인상요구를 전달하여 준 사실은 앞에서 본 바와 같으나, 그와 같은 행위만으로는 피고 2가 그 갱신계약의 체결을 중개하였다고는 보기 어려우므로 그시경 원고가 피고 1에게 지급한 금 2,000,000원에 관하여는 피고 2는 배상책임을 부담하지 아니한다고 봄이 상당하다), 한편 앞서 본 증거들에 의하면 원고로서도 이 사건 주택을 임대하려는 피고 1이 이 사건 주택의 정당한 권리자인지의 여부를 나름대로 확인하여야 할 주의의무가 있음에도 위와 같은 확인을 게을리하여 임대차보증금을 편취당한 잘못이 있는바 원고의 위와 같은 과실은 피고 2의 손해배상책임을 면제할 정도에는 이르지 않으나 같은 피고의 위 손해배상책임의 범위를 정함에 있어 이를 참작하여야 할 것인바, 그 과실의 비율은 위 사실관계에 비추어 40퍼센트로 봄이 상당하다 할 것이다. 3. 결 론 그렇다면, 원고에게 가. 피고 1은 금 15,000,000원 및 이에 대한 원고가 구하는 이 사건 소장부본 송달 다음날임이 기록상 명백한 1993.9.4.부터 이 사건 판결선고일인 1994.6.1.까지는 민법 소정의 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급하되, 그중 아래 나.항 기재 금액은 피고 2와 연대하여 지급하고, 나. 피고 2는 위 가.항 기재 금액 중 금 6,000,000원(=10,000,000원 0.6) 및 이에 대한 같은 1993.9.4.부터 같은 1994.6.1.까지는 같은 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 같은 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 지연손해금을 피고 1과 연대하여 지급할 의무가 있다고 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 정당하여 이를 인용하고 피고 2에 대한 나머지 청구는 부당하여 이를 기각하며, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제89조, 제92조, 제93조를, 가집행의 선고에 관하여는 같은 법 제199조를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다. 판사 김동오

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 93가단41427 (1997655)

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[ 참조조문 ]

부동산중개업법 제16조 제17조

민사소송법 제89조 제92조 제93조 제199조

[ 참조판례 ]

대법원 1992.2.11. 선고 91다36239 판결(공1992, 1000)
1993.5.11. 선고 92다55350 판결(공1993하, 1684)

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