서울고법 1979. 4. 6. 선고 78나2823 제5민사부판결 : 상고

[소유권이전등기청구사건][고집1979민,194] 【판시사항】 부동산매매계약서상의 문언만으로는 소위 실권약관의 규정 또는 해제권유보의 특약이 있었다고 볼 수 없는 사례 【판결요지】 부동산에 관한 매매계약에 있어 그 계약서상 매도인은 매수인이 매매대금의 일부만을 내입하고 그잔액을 이유없이 약정기일에 지급하니 아니할 때에는 계약해제와 동시에 계약금은 물론 내입금도 매도인에 귀속된다는 내용의 문언은 특단의 사정이 없는 한 매수인이 이행지체를 한 경우에 매도인은 위 매매계약을 해제함과 동시에 계약금은 물론 중도금까지 몰취한다는 특약으로 볼 것이다. 【참조조문】 민법 제544조, 제387조, 제565조 【참조판례】 1977.6.28. 선고 76다2371 판결 【전 문】【원고, 피항소인】 원고 【피고, 항소인】 피고 【원심판결】 제1심 서울민사지방법원(77가합3565 판결) 【환송판결】 대법원(1978.9.12. 선고 78다843 판결) 【주 문】 항소를 기각한다. 소송 총비용은 피고의 부담으로 한다. 【청구취지】 피고는 원고에게 경기 (주소 1 생략) 대 50평 및 위 지상목조 아연즙 평가건 본가 1동 차 건평 14평 3홉 1작에 관하여 1977.6.12. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라. 소송비용은 피고의 부담으로 한다는 판결 【항소취지】 원판결은 취소한다. 원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 1,2심 모두 원고의 부담으로 한다는 판결 【이 유】 1. 원고가 1977.6.12. 피고로부터 피고의 소유인 청구취지기재의 부동산(이하 이사건 부동산이라 한다)과 경기 (주소 2 생략) 대 30평[등기부상 표시 (주소 3 생략) 대31평]을 대금 6,800,000원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하여 피고에게 계약 당일 계약으로서 금 680,000원과 중도금으로서 금 120,000원을 지급한 사실은 당사자사이에 다툼이 없고, 성립에 다툼없는 갑 제2호증(매매계약서), 공성부분의 성립에 관하여서는 다툼이 없고 사성부분의 성립에 관하여서는 변론의 전취지에 의하여 이를 인정할 수 있는 갑 제3호증(공탁서)의 각 기재와 제1심 증인 소외 1의 증언을 모아보면, 위 매매계약의 잔대금 6,000,000원은 1977.9.10.에 지급키로 하였으나(위 계약서상 피고는 위 잔대금수령후 원고에게 소유권이전등기 소요서류를 교부하기로 부동문자로 규정되어 있으나 원고가 잔대금을 선이행하여야 할 특단의 사정이 엿보이지 않는 이 사건에 있어서 위 문언의 취지는 잔대금지급과 소유권이전등기 소요서류교부의 상환이행을 규정한 것이라 볼 것이다) 원고는 그 준비관계로 늦어져 1977.9.14.에 소외 1을 통하여 피고의 집에 찾아가 잔금 6,000,000원을 제공하였던 바, 피고가 잔금지급기일 도과를 이유로 그 수령을 거부하므로 하는 수 없이 같은달 17일에 위 잔금의 이행으로서 금 6,1000,000원을 피고앞으로 변제 공탁한 사실을 인정할 수 있고 이와 달리 할 자료가 없다. 2. 그런데 피고소송대리인들은 피고는 위 매매계약 체결당시 게약일로부터 상당한 기간을 두어 그 잔금지급기일을 1977.9.10.로 정하여 주는 대신 원고가 위 기일에 매매잔대금을 지급치 아니할때에는 위 매매계약은 당연히 해제되는 이른바 실권약관의 특약을 하였으며 설사 그렇지 아니하더라도 그 지급기일을 도과하면 피고에게 위 매매게약을 상당한 기간의 최고없이 바로 해제할 수 있는 이른바 해제권유보의 특약을 하였는데, 피고는 원고가 잔금지급기일인 1977.9.10.에 잔금지급이행을 하지 아니하자 그달 12.까지 잔금지급을 유예하였음에도 불구하고 위 기일마저 도과하였으므로 위 실권약관에 따라 위 매매계약은 해제된 것이며 그렇지 않다하여도 피고는 이미 원고에게 그해 9.12.까지 잔급지급이 없으면 해제한다는 조건부 의사표시를 한바 있을뿐만 아니라 1977.9.13.에는 위 계약이 자동적으로 해약되었다는 뜻의 통고서를 원고에게 발송하여 위 게약은 별도의 최고를 할 필요없이 이미 해제되었다 할 것이니 위 변제공탁은 이미 계약해제의 효과가 발생한 이후에 한 것으로서 잔대금지급의 효과를 발생할 수 없다고 항변한다. 그러므로 이를 보기로 한다. 실권약관이나 해제권유보의 특약을 하였다는 위 피고 주장사실에 들어맞는 을 제5호의 일부기재(뒤에 믿는 부분제외)와 증인 소외 2의 환송전의 원심에서의 일부증언이나 환송후의 일부증언은 쉽사리 믿기 어렵고, 다만 앞서든 갑 제2호증, 성립에 다툼없는 을 제1호증(주민등록표등본), 을 제2호증(전과이전 사실확인원), 을 제3호증(폐업확인서), 을 제4호증(진술서), 을 제6호증의 1(우편엽서), 2(배달증명서), 공성부분 및 수령사실에 다툼없고 사성부분의 성립에 관하여서는 변론의 전취지에 의하여 인정되는 을 제5호증(통고문)의 각 기재(다만 을 제5호증은 앞서 믿지않는 부분제외)와 제1심 증인 소외 1의 일부증언 및 증인 소외 2의 환송전 원심 및 당심에서의 각 일부증언(앞서 믿지 아니한 부분제외)을 모아보면, 1977.6.12. 위 매매계약을 체결함에 있어서 당초에는 그 잔금기일을 1977.8.30.로 정하였다가 원고측의 자금준비사정으로 10일을 더 늦추어 위 매매계약일로부터 거의 3개월 후인 1977.9.10.로 정한 사실, 이사건 부동산에 관한 매매계약서(갑 제2호증)의 제3항에는 인쇄된 부동문자로 매도인은 매수인이 매매대금의 일부만을 내입하고 그 잔액을 이유없이 약정기일내에 지급치 아니할 때에는 계약해제와 동시에 계약금은 물론 내입금도 매도인에 귀속된다는 내용이 작성 기재되어 있는 사실, 피고는 이사건 부동산소유권이 전등기에 필요한 서류를 갖추고 있었으나 원고가 위 잔금지급기일에 잔금을 가져오지 아니하여 1977.9.12.까지 이의 지급을 유예하여 주었으며 그날이 도과되자 1977.9.13 내용증명 우편으로 원고에게 원고가 본 계약을 하등의 이유없이 위반하였기에 자동적으로 해약되어 본인은 계약서가 정한 내용대로 행동하겠기에 이에 통고한다는 내용의 통고서를 발송하여 원고가 1977.9.14. 이를 수령한 사실 등을 각 인정할 수 있고 이와 달리 할 자료가 없으나, 위 계약일과 잔금지급기일 사이에 3개월간 가량의 기간을 둔 것은 앞서 본 바와 같이 오로지 원고측의 자금준비관계를 고려한 것 뿐이고 특별히 그 잔금지급기일을 어길 경우에 피고가 의도했던 계약목적이 달성될 수 없는 특별한 사정이 엿보이지 아니한데다가, 위 계약서 제3항의 문언만으로는 매수인의 잔대금지급의무의 해태로서 곧 매도인의 하등의 의사표시없이 당연히 해제의 효과가 발생한다는 이른바 실권약관의 취지로 규정된 것으로 단정할 수 없고(대법원 1977.6.28. 선고 76다2371 판결, 1948.2.17. 선고 47민상235 판결등 참조) 또한 매수인이 잔금지급의무를 그 지급기일에 해태한 경우에 매도인은 그 이행을 최고함이 없이 즉시 계약을 해제 할 수 있도록 매도인인 피고에게 일방적으로 그 해제권을 부여한 이른바 해제권유보의 특약을 한 것이라고도 단정할 수 없으며 이는 다만 매수인이 이행지체를 한 경우에 매도인은 위 매매계약을 해제함과 동시에 계약금은 물론 중도금까지도 몰취한다는 특약을 담은 것으로 풀이할 수 밖에 없다 할 것이므로 결국 피고로서는 상당한 기간을 정하여 원고에게 잔대금지급의 이행을 최고한 후 비로소 위 매매계약을 해제할 수 있는 것이라고 할 것인바, 위 인정과 같이 피고가 1977.9.12.까지 지급유예를 하여 준 것을 동일까지 그 이행을 최고한 것으로 본다고 하더라도 이는 상당한 기간의 최고라고는 보기 어려울 뿐만 아니라 1977.9.13.의 통고는 그 문언상으로 보아 매매계약이 원고의 잔대금지급의무의 해태로 인하여 당연히 그 효력이 상실되었다는 사실을 알리는 문서에 자나지 아니하여 이것 또한 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고한 것이라거나 또는 위 9.12.까지의 최고기간도과를 이유로 해제의 의사표시를 한 것이라고 볼 후 없는데, 원고는 앞서 본 바와 같이 1977.9.14. 피고에게 잔대금의 이행제공을 하였다가 수령거절을 당한 수 1977.9.17. 이를 변제공탁하였으므로 결국 위 매매계약은 1977.9.17. 원고가 그 잔대금을 변제공탁하기 전에 적법하게 해제되었다고는 볼 수 없다 할 것이어서, 이사건 변제공탁 이전에 이미 위 계약의 해제의 효력이 발생하였음을 전제로 한 피고소송대리인의 위 항변은 그 어느모로 보나 그 이유가 없어 받아들일 수 없다 할 것이다. 3. 그렇다면 원고는 위 매매계약이 유효하게 존속하고 있는 사이에 피고가 위 잔금수령을 거부하여 이를 변제공탁하였으므로 위 변제공탁은 위 잔금지급의무의 이행으로서 유효하다 할 것이고 따라서 피고는 원고에 대하여 이사건 부동산에 관하여 1977.6.12. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다 할것이니 그 의무의 이행을 구하는 원고의 이사건 청구는 정당하여 이를 인용할 것인 바, 이와 결론을 같이 한 제1심판결은 정당하고 피고의 항소는 그 이유가 없어 이를 기각하며 소송 총비용은 피고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 이회창(재판장) 전충환 김현채

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 78나2823 (1994455)

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