대법원 2023. 4. 13. 선고 2019다270729 판결

[지료청구][미간행] 【판시사항】 [1] 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위한 요건 및 여기서 ‘구분행위’의 의미와 방식 / 구분행위와 그에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성된 경우, 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 구분소유가 성립하는지 여부(적극) [2] 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 대지 중 그 전유부분의 대지권으로 등기되어야 할 지분에 상응하는 면적에 대한 임료 상당의 부당이득을 위 지분의 소유자에게 반환할 의무가 있는지 여부(원칙적 적극) / 이때 그 전유부분을 공유하고 있는 사람의 부당이득반환의무가 불가분채무인지 여부(원칙적 적극) 및 일부 지분만을 공유하고 있더라도 전유부분 전체 면적에 관한 부당이득을 반환하여야 하는지 여부(적극) [3] 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자가 전체 대지가 아니라 전유부분이 위치한 일정 범위의 대지만을 그와 같은 상황에 있는 다른 전유부분 소유자들과 함께 점유하는 경우, 전유부분이 위치한 대지의 소유자에게 대지의 임료 상당액 중 그 대지상에 있는 전유부분들의 전체 면적에서 자신의 전유부분이 차지하는 면적의 비율에 따라 안분한 금액을 부당이득으로 반환할 의무가 있는지 여부(적극) 및 이때 위 전유부분에 관하여 전유부분들의 전체 면적에 관한 공유지분등기의 형식으로 등기가 이루어졌으나 실제로는 전유부분이 단독소유인 경우, 전유부분의 소유자는 전유부분에 상응하는 부당이득을 개별적으로 부담하는지 여부(적극) 【참조조문】 [1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 제2조 제1호, 제3호 / [2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호, 민법 제411조, 제413조, 제741조 / [3] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호, 민법 제411조, 제413조, 제741조 【참조판례】 [1][2][3] 대법원 2019. 11. 28. 선고 2017다294608 판결 / [1] 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결(공2013상, 298) / [2] 대법원 1992. 6. 23. 선고 91다40177 판결(공1992, 2242), 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다72779, 72786 판결, 대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결(공2018하, 1442) 【전 문】【원고, 피상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 최광석) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 민정 담당변호사 김완중 외 2인) 【원심판결】 서울중앙지법 2019. 8. 30. 선고 2018나29725 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유(제출기간이 지난 상고이유보충서 등의 기재는 이를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다)은 “1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.”라고 규정하고(제1조), 1동의 건물 중 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물부분, 즉 전유부분을 목적으로 하는 소유권을 구분소유권으로 정의하고 있다(제2조 제1호, 제3호). 이와 같이 1동의 건물에 대하여 구분소유권이 성립하는 경우 그 1동의 건물을 집합건물이라 하고 1동의 건물 중 구분된 건물부분을 구분건물이라 한다. 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 그 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있다. 구분행위와 그에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결 등 참조). 집합건물의 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 아무런 법률상 원인 없이 전유부분의 대지를 점유하고 있으므로 그 대지 중 그 소유인 전유부분의 대지권으로 등기되어야 할 지분에 상응하는 면적에 대한 임료 상당의 부당이득을 얻고, 위 대지권으로 등기되어야 할 지분의 소유자는 같은 금액 상당의 손해를 입게 된다. 따라서 다른 특별한 사정이 없는 한 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 위 지분의 소유자에게 위 부당이득을 반환할 의무가 있다(대법원 1992. 6. 23. 선고 91다40177 판결, 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다72779, 72786 판결 등 참조). 이때 그 전유부분을 공유하고 있는 사람의 부당이득반환의무는 특별한 사정이 없는 한 불가분채무이므로, 일부 지분만을 공유하고 있더라도 그 전유부분 전체 면적에 관한 부당이득을 반환할 의무가 있다(대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결 등 참조). 한편 집합건물과 대지의 권리관계, 그 점유 및 이용 현황 등에 비추어 전유부분의 소유자가 집합건물의 전체 대지를 전유면적 비율대로 점유하는 것이 아니라 그 전유부분이 위치한 일정 범위의 대지에 한정하여 그와 같은 상황에 있는 다른 전유부분 소유자들과 함께 점유하는 것으로 인정되는 예외적인 경우, 대지사용권 없는 전유부분 소유자는 그 전유부분이 위치한 대지의 소유자에게 그 대지의 임료 상당액 중 그 대지상에 있는 전유부분들의 전체 면적에서 그 전유부분이 차지하는 면적의 비율에 따라 안분한 금액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 이때 그 전유부분에 관하여 전유부분들의 전체 면적에 관한 공유지분등기의 형식으로 등기가 이루어졌다고 해도 실제로는 그 전유부분이 단독소유라면 그 전유부분 소유자가 얻는 부당이득은 전유부분의 소유를 위해 그 면적 비율에 따라 대지를 점유·사용함으로써 발생한 것으로 이를 불가분적 이득이라고 볼 수 없으므로 그 전유부분에 상응한 부당이득반환의무를 개별적으로 부담한다(대법원 2019. 11. 28. 선고 2017다294608 판결 참조). 2. 원심판결 이유와 기록을 종합하면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 서울 중구 (주소 1 생략) 외 197필지(이하 ‘이 사건 상가건물 부지’라 한다) 지상에는 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 시장 및 사무실 1층 2,622.35㎡, 2층 2,830.74㎡, 3층 2,830.74㎡, 4층 298.18㎡, 지하 1층 2,908.26㎡, 지하 2층 1,804.13㎡의 건물(이하 ‘이 사건 상가건물’이라 한다)이 있다. 이 사건 상가건물 부지 위에는 원래 건물이 여러 동 있었는데, 1969년 무렵 대형 화재가 발생하여 기존 건물이 소실되자 건물 및 토지 소유자들이 함께 이 사건 상가건물을 신축한 후 당초 소유 면적에 따라 토지와 점포를 분배하였다. 당시 소유자들은 합의한 분배내용을 기초로 점포관계도를 작성하였다. 위 점포관계도에는 층별 개별 점포의 위치, 면적, 호수, 분배받은 사람 등이 표시된 도면과 토지의 지번, 지적, 층별 점포 호수, 층별 공유면적과 전유면적 등이 기재된 가옥대장 및 건물보존등기 개별분표 등이 포함되어 있다. 나. 이 사건 상가건물은 외관상 층별로 1개의 점포가 있는 지하 1층, 지상 3층의 건물 여러 동이 복도로 연결되어 있는 것과 같은 형태를 띠고 있는데(이하 외관상 1동의 건물의 형태를 가진 이 사건 상가건물의 일부를 ‘건물부분’이라 한다), 각 건물부분은 이 사건 상가건물 부지 중 여러 필지 위에 있기도 하고, 한 필지 위에 여러 건물부분이 존재하는 경우도 있다. 이 사건 상가건물 부지 중에는 점포 없이 통로 등 공용부분으로만 사용되는 필지도 있다. 다. 이 사건 상가건물의 건축물대장에는 이 사건 상가건물이 집합건물로 등록되어 있으나 건물등기부에는 각 건물부분이 일반 건물로 등기되어 있다. 각 건물부분에 관한 등기부 중 표제부의 ‘소재지번 및 건물번호’란에는 이 사건 상가건물 부지 전체의 지번이 기재되어 있고, ‘건물내역’란에는 이 사건 상가건물 전체 내역이 표시된 아래 개별 호수가 특정되고 그 점포가 위치한 건물부분의 전체 내역이 표시된 다음 개별 점포의 층과 면적이 기재되는 방법으로 표시등기가 되어 있다. 라. 이 사건 상가건물 3층에는 다수의 개별 점포가 모여 있는데, 개별 점포는 칸막이나 작업대 등에 의해 인접 점포나 통로와 같은 공용부분과 경계가 구분된다. 개별 점포의 천장에는 눈에 쉽게 띄는 색상과 재질로 된 표지판이 설치되어 있고 그 표지판에는 점포의 상호와 호수가 기재되어 있다. 마. 원고 1은 이 사건 상가건물 부지 중 서울 중구 (주소 2 생략) 대 7.6㎡를, 원고 2는 이 사건 상가건물 부지 중 같은 동 (주소 3 생략) 대 12.9㎡를 각 강제경매절차에서 매수하여 2009. 12. 31. 그 소유권이전등기를 마쳤다(이하 위 각 토지를 합하여 ‘이 사건 각 토지’라 한다). 바. 이 사건 각 토지 위에는 이 사건 상가건물의 일부로서 지상 3층, 지하 2층의 건물부분(1층 24.46㎡, 2층 26.41㎡, 3층 26.41㎡, 지하1층 27.07㎡, 지하2층 14.64㎡, 이하 ‘이 사건 건물부분’이라 한다)이 존재한다. 이 사건 건물부분 중 지상 1층은 이 사건 상가건물 내제○○○호 내 1층 24.46㎡로, 지하1, 2층과 지상 2층은 내제△△△호 내 2층 26.41㎡, 지하1층 27.07㎡, 지하2층 14.64㎡로, 지상 3층은 내제□□□호 3층 26.41㎡로 각 건물등기가 마쳐져 있다. 사. 피고는 이 사건 상가건물 제◇◇호 내 제3층☆☆호 13.55㎡에 관하여 2007. 10. 16. 소유권이전등기를 마친 다음 ‘(상호명 생략)’이라는 상호로 점포를 운영하고 있으나 이 사건 각 토지에 대한 사용권 등 권리를 가지고 있지는 아니하다. 3. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 상가건물은 집합건물법에 따른 집합건물등기를 하였는지 여부와 관계없이 개별 점포별로 구분소유의 목적인 전유부분과 공용부분 등으로 구성된 1동의 집합건물에 해당할 여지가 크다. 다만 이 사건 상가건물의 신축 및 토지와 점포의 분배 경위, 권리관계와 이용 현황 등에 비추어 볼 때, 이 사건 상가건물의 개별 점포 구분소유자들은 이 사건 상가건물의 전체 대지를 개별 점포의 면적 비율대로 점유하는 것이 아니라 그 개별 점포가 위치한 필지의 대지를 다른 개별 점포 소유자들과 공동으로 점유하는 것으로 보아야 한다. 따라서 만약 피고가 소유하는 개별 점포가 이 사건 각 토지상에 위치한다면, 피고는 원고들이 보유하고 있는 이 사건 각 토지의 임료 상당액 중 이 사건 각 토지상에 있는 개별 점포의 전체 면적에서 피고가 소유하는 개별 점포가 차지하는 면적의 비율에 따라 안분한 금액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 4. 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어, 이 사건 상가건물이 집합건물에 해당하지 아니한다고 보아 피고가 소유하는 개별 점포는 구분소유권의 객체가 될 수 없고, 피고는 다른 점포 소유자들과 함께 이 사건 각 토지 위에 있는 이 사건 상가건물 3층 부분을 공유함으로써 권한 없이 이 사건 각 토지를 점유하고 있으므로 원고들에게 이 사건 각 토지 중 점포 부지로 사용되는 면적 전체에 해당하는 차임 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있다고 판단하였다. 원심의 이러한 판단은 집합건물 및 부당이득금 산정에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다. 5. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박정화(재판장) 김선수 노태악(주심) 오경미

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 2019다270729 (3314635)

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[ 소송경과 ]

[ 참조조문 ]

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조 제2조

민법 제411조 제413조 제741조

[ 참조판례 ]

대법원 1992. 6. 23. 선고 91다40177 판결
대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다72779, 72786 판결
대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결
대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결
대법원 2019. 11. 28. 선고 2017다294608 판결

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