전원재판부 2010헌바120, 2011. 11. 24.

【판시사항】 가. 공공임대주택의 임대사업자가 임대보증금에 관한 보증가입의무를 이행하지 않는 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처하도록 한 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되고 2007. 7. 19. 법률 제8534호로 개정되기 전의 것) 제23조 제2호(이하 "이 사건 법률조항"이라 한다)가 과잉금지원칙에 위반되는지 여부(소극) 나. 이 사건 법률조항이 소급입법에 의한 재산권침해금지 또는 신뢰보호원칙에 위반되는지 여부(소극) 【결정요지】 가. 이 사건 법률조항은 임대사업자가 임대보증 금 반환 의무를 이행할 수 없게 된 경우에도 임차인이 임대보증금을 회수할 수 있도록 하여 임차인의 주거 안정을 도모하고자 임대사업자로 하여금 임대보증금에 관한 보증에 반드시 가입하도록 강제하고 있는바, 그 입법목적이 정당하고 수단의 적합성도 인정된다. 이 사건 법률조항은 임대사업자의 부도 등과 같은 장래 발생할지도 모를 불측의 경제적 상황에 대비하기 위한 것이므로 임대사업자의 부도율이 일시적으로 감소하였다는 사정만으로 그 필요성을 부인할 수 없으며, 이 사건 법률조항으로 인해 임대사업자에게 부과되는 경제적 부담은 임대보증금에 관한 보증가입 수수료로서 그로 인한 임대사업자의 경제적 부담이 과도하다고 보기 어려운 반면, 이 사건 법률조항을 통해 달성하려는 공익은 그로 인해 침해되는 사익에 비해 결코 작다고 할 수 없다. 한편, 대출 금리의 가산과 같은 금융상의 불이익이나 과징금과 같은 행정적인 제재만으로 이 사건 법률조항의 목적을 충분히 달성할 수 없다고 판단하여 이 사건 법률조항과 같은 내용의 처벌조항을 규정한 것이 입법자의 재량범위를 넘었다고 할 수 없고, 이 사건 법률조항이 규정하고 있는 ‘1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금’은 비교적 경미한 형벌로서 그 법정형 자체가 과도한 형벌을 규정한 것으로 보기도 어렵다. 따라서 이 사건 법률조항은 과잉금지원칙에 위반되지 않는다. 나. 이 사건 법률조항은 그 시행일 당시 임대 중인 주택을 소유한 임대사업자에 대하여 적용되는 것으로서 진행 중인 사실관계나 법률관계에 적용되는 것이므로 소급입법에 의한 재산권 침해는 문제될 여지가 없고, 경제활동을 규율하는 법률의 경우 사회적ㆍ경제적 상황에 따라 새로운 법적 규율을 가하는 것이 일반적이고 이 사건 법률조항의 시행 이전에도 이미 여러 차례 임대주택사업에 관한 규율이 개정되어 왔던 점을 고려할 때, 임대주택사업에 관한 기존의 법적 규율 상태가 아무런 변경없이 존속할 것이라는 기대 또는 신뢰의 보호가치는 그리 크다고 보기 어려운 반면, 부칙 조항을 통해 기존의 임대사업자의 임대보증금 보증가입 시기를 1년간 유예하는 등의 경과규정도 두고 있고, 보증가입의무 이행에 따른 경제적 부담이나 기존의 법적 규율 상태에 대한 기대가 이 사건 법률조항을 통해 달성하려는 공익보다 크다고 할 수 없으므로, 이 사건 법률조항이 신뢰보호원칙에 위반된다고 볼 수 없다. 【심판대상조문】 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되고 2007. 7. 19. 법률 제8534호로 개정되기 전의 것) 제23조 제2호 【참조조문】 헌법 제13조 제2항, 제37조 제2항 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되고 2007. 7. 19. 법률 제8534호로 개정되기 전의 것) 제12조의2 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호) 부칙 제1항, 제2항 구 임대주택법 시행령(2007. 3. 27. 대통령령 제19975호로 개정되기 전의 것) 제9조의2 구 임대주택법 시행규칙(2007. 3. 27. 건설교통부령 제553호로 개정되기 전의 것) 제3조의4 【전문】 [당사자] 청 구 인 1. 주식회사 ○○ 대표이사 박○ 2. 박○숙 청구인들의 대리인 변호사 주광기 당해사건 청주지방법원 2009노820 임대주택법위반 [주문] 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되고 2007. 7. 19. 법률 제8534호로 개정되기 전의 것) 제23조 제2호는 헌법에 위반되지 아니한다. [이유] 1. 사건의 개요와 심판의 대상 가. 사건의 개요 청구인 주식회사 ○○은 부동산임대업 등을 목적으로 설립된 법인이고, 청구인 박○숙은 2003. 3. 11.부터 2007. 8. 21.까지 주식회사 ○○의 대표이사였던 사람인바, ‘건설임대주택의 임대사업자는 임대보증금에 관한 보증에 가입하여야 함에도 불구하고, 박○숙은 2005. 2. 18.경 양수한 임대아파트 618세대의 임대보증금에 관한 보증가입기한인 2006. 12. 14.까지 정당한 사유 없이 위 보증에 가입하지 아니하였고, 주식회사 ○○은 법인의 대표자인 박○숙이 그 업무에 관하여 위와 같이 보증가입의무를 이행하지 아니하였다.’는 내용의 임대주택법위반죄로 2009. 7. 9. 각 벌금 300만 원을 선고받고(청주지방법원 2009고정269) 항소하여 항소심 계속 중(청주지방법원 2009노820), 구 임대주택법(2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것) 제12조의2, 제23조 제2호 및 부칙 제2항에 대하여 위헌법률심판 제청신청을 하였으나 그 신청이 기각되자(청주지방법원 2009초기467) 구 임대주택법(2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것) 제23조 제2호에 대하여 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다. 나. 심판의 대상 청구인들은 2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 구 임대주택법 제23조 제2호를 심판의 대상으로 기재하고 있으나, 구 임대주택법 제23조 제2호는 2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정된 후 2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정되기 전까지 아무런 변경이 없었고, 다만 제23조 제2호가 인용하고 있는 "제12조의2"는 구 임대주택법이 2007. 7. 19. 법률 제8534호로 개정될 때 그 내용에 상당한 변화가 생겼으므로, 이 사건 청구인들에게 적용된 법률조항은 2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되고 2007. 7. 19. 법률 제8534호로 개정되기 전의 구 임대주택법 제23조 제2호라고 할 것이다. 그렇다면 이 사건 심판의 대상은 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되고 2007. 7. 19. 법률 제8534호로 개정되기 전의 것) 제23조 제2호(이하 "이 사건 법률조항"이라 한다)로 확정함이 상당하다. [심판대상 법률조항] ○ 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되고 2007. 7. 19. 법률 제8534호로 개정되기 전의 것) 제23조(벌칙) 다음 각 호의 1에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다. 2. 제12조의2의 의무를 이행하지 아니한 자 [관련 법률조항] ○ 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되고 2007. 7. 19. 법률 제8534호로 개정되기 전의 것) 제12조의2(임대보증금에 대한 보증) ① 대통령령이 정하는 건설임대주택의 임대사업자는 임대보증금에 관한 보증에 가입하여야 한다. 다만, 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ지방공사가 건설한 경우와 대통령령이 정하는 바에 따라 임대주택 사업을 단지별로 독립적으로 시행하기 위하여 설립한 특수목적법인 등으로서 해당 단지 내 임대주택의 임대보증금과 국민주택기금 대출금의 합이 대통령령에서 정하는 비율 이하인 경우에는 그러하지 아니하다. ② 제1항의 규정에 의한 보증을 가입하는 경우 이에 소요되는 비용은 임대사업자, 임차인 등이 부담하며, 그 부담비율 및 보증의 가입ㆍ유지ㆍ탈퇴 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [기타 관련 법령조항은 별지 기재와 같다] 2. 청구인의 주장 요지 가. 임대보증금에 대한 보증가입의무 제도가 도입된 2005년경에는 임대사업자의 부도 숫자가 감소하였으므로 임대보증금에 대한 보증가입의무 제도를 도입할 필요가 없었고, 임대보증금에 대한 보증가입의무를 이행하지 않은 임대사업자들에게 일률적으로 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금으로 처벌하는 것은 최소침해성과 법익균형성을 갖추지 못한 것이다. 현행 임대주택법은 보증가입의무를 이행하지 않은 사업자에 대하여 국민주택기금 융자금의 이자를 가산하고 과징금을 부과하고 있는데, 이러한 경제적 불이익과 간접강제의 방법으로도 충분히 목적을 달성할 수 있음에도 불구하고, 형사처벌까지 가하는 것은 과잉금지원칙, 평등원칙, 적법절차원칙, 소급입법에 의한 재산권 박탈 금지 원칙에 위반된다. 나. 이 사건 법률조항이 청구인들과 같이 부도 없이 성실하게 임대주택사업을 해 온 사업자들에게도 임대보증금에 대한 보증가입을 강제하고 이를 위반할 경우 형사처벌하는 것은 그 시행에 관한 유예기간규정만으로 정당화될 수 없는 것으로서 신뢰보호원칙에 위반된다. 다. 이 사건 법률조항은, 아무런 문제없이 성실하게 임대주택사업을 해 온 청구인들과 부도를 내는 등 문제를 야기한 불성실한 임대사업자들을 동일하게 취급함으로써 평등원칙에 위반된다. 3. 판단 가. 임대보증금 보증가입 제도의 연혁 및 내용 (1) 임대사업자의 임대보증금 보증가입제도는, 일정한 범위의 건설임대주택의 임대사업자로 하여금 임차인이 납부한 임대보증금에 대한 보증에 가입하도록 함으로써 임대사업자의 부도로 인한 임차인의 재산상 피해를 방지하기 위하여 임대주택법이 2002. 12. 26. 법률 제6833호로 개정되면서(2003. 6. 27. 시행) 처음 도입되었는데, 도입 당시에는 보증가입 여부를 임대사업자가 스스로 결정할 수 있었다. 그 후 임대주택법이 2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되면서 임대주택의 임차인 보호를 보다 강화하는 조치의 하나로 공공건설임대주택의 임대사업자로 하여금 임대보증금에 관한 보증가입을 의무화하고 이를 위반하는 자를 형사처벌하도록 하였다. 임대주택법상 임대주택은 건설임대주택과 매입임대주택으로 나누어지고 건설임대주택 중에서 ‘국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설ㆍ임대하는 주택’, ‘주택법 제60조의 규정에 의한 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설ㆍ임대하는 주택’, ‘공공사업에 의하여 조성된 택지에 주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설ㆍ임대하는 주택’을 공공건설임대주택이라고 하고, 그 이외의 건설임대주택을 민간건설임대주택이라 하는데(임대주택법 제2조, 임대주택법 시행령 제2조 참조), 임대보증금에 대한 보증가입 의무가 있는 임대사업자는 공공건설임대주택의 임대사업자이다. 다만, 공공건설임대주택이라 하더라도 ‘국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ지방공사가 건설한 경우’와 ‘임대주택 사업을 단지별로 독립적으로 시행하기 위하여 설립한 일정한 범위의 특수목적법인으로서 해당 단지 내 임대주택의 임대보증금과 국민주택기금 대출금의 합이 해당 단지 내 임대주택 건설원가의 80퍼센트 이하(다만, 임대개시 후 임대보증금 등이 조정된 경우에는 임대주택의 감정평가금액에 따라 산정된 임대주택가격의 80퍼센트 이하)인 경우’에는 위와 같은 보증가입 의무에서 제외된다(구 임대주택법 제12조의2 제1항 단서, 구 임대주택법 시행령 제9조의2 제5항, 구 임대주택법 시행규칙 제3조의4, 임대주택법 제17조 제1항 단서, 임대주택법 시행령 제14조, 임대주택법 시행규칙 제11조). (2) 임대보증금에 대한 보증가입 의무가 있는 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에의 가입, 해지, 변경 등을 공고하여야 하고, 임대보증금에 대한 보증에 가입한 경우 임차인이 임대주택에 입주한 후 지체없이 보증서 및 보증약관의 사본을 임차인에게 교부하여야 한다. 보증가입에 소요되는 보증수수료는 임대사업자가 75%, 임차인이 25%를 부담하는데, 보증수수료의 납부는 임대사업자가 하되 임차인이 부담하는 부분은 임대료 납부고지서에 그 내역을 명시하여 임대료에 포함하여 징수한다. 임대보증금에 대한 보증기간은 임대기간으로 하고 보증 대상 임대보증금은 임대보증금 전액을 기준으로 하되, 매년 임대보증금 보증수수료를 재산정한다. 한편 임대사업자는 임대보증금에 관한 보증에 가입한 경우 그 보증서 사본을 임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하고 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대기간 동안 그 보증서 사본을 보관한다(구 임대주택법 시행령 제9조의2, 임대주택법 시행령 제14조). 나. 이 사건 법률조항의 위헌 여부 (1) 과잉금지원칙 위반 여부 (가) 이 사건 법률조항은 부도 등으로 인해 임대사업자가 임대보증금 반환 의무를 이행할 수 없게 된 경우에도 임차인이 임대보증금을 회수할 수 있도록 하여 임대주택 임차인의 주거 안정을 도모하려는 것으로서 그 입법목적이 정당하고, 임대사업자로 하여금 임대보증금에 관한 보증에 반드시 가입하도록 강제하고 있으므로 입법목적 달성을 위한 수단의 적합성도 인정된다. (나) 청구인들은 이 사건 법률조항에 의한 보증가입의무 제도가 도입된 당시에는 임대사업자의 부도가 급증하는 상황이 아니었고 2005년경에는 임대아파트 건설업체의 부도 숫자가 오히려 감소하여 보증가입 의무화를 도입할 필요가 없었다고 주장한다. 그러나 이 사건 법률조항은 임대사업자의 부도 등과 같은 장래 발생할지도 모를 불측의 경제적 상황에 대비하기 위한 것이라는 점에서 제정 당시 임대사업자의 부도율이 일시적으로 감소하였다는 사정만으로 그 필요성을 부인할 수 없다. 또한 민간 임대사업자가 건설하는 공공건설임대주택의 경우 임대사업자가 대출받은 공적 자금에 대한 담보권이 임차인의 임대보증금보다 선순위로 설정되어 있어 임대사업자의 부도시 임차인이 임대보증금을 손실할 가능성이 매우 크다고 할 것인데, 2005년 말을 기준으로 민간 임대사업자가 건설한 공공건설임대주택은 43만 5천 호에 이르고 있었음을 고려할 때, 공공건설임대주택의 임차인 보호를 위하여 임대보증금에 관한 보증가입을 강제할 필요성은 있었다고 보는 것이 타당하다. (다) 이 사건 법률조항으로 인해 임대사업자에게 부과되는 경제적 부담은 임대보증금에 관한 보증가입에 필요한 수수료이다. 이러한 수수료는 임대사업자의 신용등급이나 부채비율, 임대주택의 가치, 임대보증금의 액수 등 임대사업자 및 임대주택과 관련한 경제적 사정이 반영되어 개별적인 보증계약을 통해 결정되는 것이기는 하지만, 현재 이루어지고 있는 일반적인 보증계약의 실무상 보증수수료율은 보증기간 1년을 기준으로 보증대상금액의 약 0.03% 내지 2% 정도에 불과함을 알 수 있다. 또한 임대사업자가 보증에 가입해야 하는 보증대상금액은 원칙적으로는 임대보증금 전액이지만, 임차인의 임대보증금 회수 방안이 어느 정도 확보되었다고 볼 수 있는 일정한 경우(국민주택기금 융자금 및 이를 담보하는 근저당권을 세대별로 분리하는 변경등기를 한 경우, 임대보증금보다 선순위의 제한물권, 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등이 해소된 경우, 주택임대차에 대하여 전세권이 설정된 경우 등)에는 임대보증금의 일부만을 보증대상금액으로 할 수 있도록 하고 있다(구 임대주택법 제12조의2 제2항, 제3항, 임대주택법 제17조 제2항, 제3항). 더욱이 보증가입 수수료 중 25%는 임차인이 부담한다(구 임대주택법 시행령 제9조의2 제6항 제1호, 임대주택법 시행령 제14조 제6항 제1호). 결국 임대보증금에 대한 보증가입을 위해 임대사업자가 부담해야 하는 금액은 연간 아무리 많아야 임대보증금의 약 1.5%를 넘지 않으므로 이 사건 법률조항으로 인해 임대사업자에게 부과되는 경제적 부담이 과도하다고 보기는 어렵다. 이처럼 이 사건 법률조항으로 인해 침해되는 임대사업자의 사익은 위와 같은 정도의 보증수수료 지출임에 비하여, 이 사건 법률조항을 통해 달성하고자 하는 공익은 임대보증금 회수의 확보를 통한 주택 임차인의 주거 안정이라고 할 것인바, 이 사건 법률조항을 통해 달성하려는 공익이 그로 인해 침해되는 사익에 비해 결코 작다고 할 수 없다. 나아가 공공건설임대주택은 국가 또는 지방자치단체의 재정 또는 국민주택기금의 자금으로 건설되거나, 공공사업에 의하여 조성된 택지에 주택법 소정의 사업계획승인을 얻어 건설되는 주택으로서 그 임대사업자는 위와 같은 공공의 재원을 통해 직접 또는 간접적인 이익을 얻고 있다는 점을 고려할 때, 이 사건 법률조항에 의해 공공건설임대주택의 임대사업자의 이익에 과도한 침해가 발생한다고 보기 어렵다[이 사건 청구인들의 경우를 보더라도, 청구인들이 임대사업을 하는 임대주택은 국민주택기금으로부터 9,462,000,000원을 대출기간 30년(만기 2026. 8. 10.), 이자 연 3%(지연배상금 연 8.5%)로 하여 대출받아 건설된 것인데 이 사건 법률조항에 따라 청구인들이 지출하여야 할 보증 수수료는 2년간 1,875만 원 정도이다]. (라) 한편, 청구인들은 임대보증금에 관한 보증가입 의무를 이행하지 않은 임대사업자에 대해서는 ‘국민주택기금 융자금의 이자 가산’이나 ‘과징금의 부과’ 등과 같은 행정적 제재로도 충분한데, 이 사건 법률조항이 ‘1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금’이라는 형사처벌을 규정한 것은 과잉금지원칙에 위반되는 과도한 형벌을 규정한 것이라고 주장한다. 현행 임대주택법은 보증가입의무를 이행하지 않은 임대사업자에 대하여 국민주택기금 융자금의 이자를 1% 가산하여 부과할 수 있도록 하는 한편(제39조), 가산금리의 부과에도 불구하고 보증가입 의무를 이행하지 아니한 자에 대하여는 위반한 임대보증금 보증수수료의 100분의 50에 상당하는 금액 이하의 과징금을 부과할 수 있도록 규정하고 있다(제40조). 그러나 어떤 행위를 범죄로 규정하고 그에 대하여 어떤 형벌을 과할 것인가 하는 문제는 원칙적으로 입법자가 우리의 역사와 문화, 입법 당시의 시대적 상황과 국민일반의 가치관 내지 법감정, 범죄의 실태와 죄질 및 보호법익 그리고 범죄예방효과 등을 종합적으로 고려하여 결정하여야 할 국가의 입법정책에 관한 사항으로서 광범위한 입법재량 내지 형성의 자유가 인정되어야 할 분야인바(헌재 1992. 4. 28. 90헌바24, 판례집 4, 225; 헌재 2001. 4. 26. 99헌가13, 판례집 13-1, 761, 775-776), 대출 금리의 가산과 같은 금융상의 불이익이나 과징금과 같은 행정적인 제재만으로 이 사건 법률조항의 목적을 충분히 달성할 수 없다고 판단하여 그 이외에 이 사건 법률조항과 같은 내용의 처벌조항을 규정한 것이 입법자의 재량범위를 넘었다고 할 수 없다. 한편 이 사건 법률조항이 규정하고 있는 ‘1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금’은 비교적 경미한 형벌로서 그 법정형 자체가 과도한 형벌을 규정한 것으로 보기도 어렵다. (마) 그러므로 이 사건 법률조항은 과잉금지원칙에 위반되지 않는다. (2) 소급입법에 의한 재산권 침해 금지 또는 신뢰보호원칙의 위반 여부 (가) 소급입법에 의한 재산권 침해 여부 헌법 제13조 제2항은 소급입법에 의한 재산권 박탈을 금지하고 있는바, 여기서 금지되는 소급입법이란 이미 종료된 사실관계나 법률관계에 그 후에 제정된 법을 적용하는 것을 의미한다. 그러나 이 사건 법률조항은 그 시행일 당시 임대 중인 주택을 소유한 임대사업자에 대하여 적용되는 것으로{ 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호) 부칙 제2항} 이는 이미 종료한 과거의 사실관계나 법률관계에 대하여 소급하여 적용되는 것이 아니라 현재 진행 중인 사실관계나 법률관계에 적용되는 것이므로 헌법이 금지하고 있는 소급입법에 의한 재산권 침해는 문제될 여지가 없다. (나) 신뢰보호원칙 위반 여부 법률을 새로이 제정하거나 개정함에 있어서는 기존 법질서와 어느 정도의 마찰은 불가피하므로, 신뢰보호의 원칙에 위반되는지를 판단하기 위하여는 신뢰보호의 필요성과 새로이 달성하려는 공익목적을 비교ㆍ형량하여야 하는데(헌재 1998. 3. 26. 93헌바12, 판례집 10-1, 226, 251), 한편으로는 침해받은 이익의 보호가치, 침해의 중한 정도, 신뢰가 손상된 정도, 신뢰침해의 방법 등과 다른 한편으로는 새 입법을 통해 실현하고자 하는 공익적 목적을 종합적으로 비교ㆍ형량하여야 한다(헌재 1995. 10. 26. 94헌바12, 판례집 7-2, 447, 460-461; 헌재 1999. 7. 22. 97헌바76등, 판례집 11-2, 175, 195). 이 사건 법률조항은 일정한 범위의 임대사업자에 대하여 ‘임대보증금에 관한 보증가입의무’를 새로이 부과하고 그 의무를 이행하지 않을 경우 형사처벌하도록 규정하고 있는바, 이 사건 법률조항 시행 이전부터 임대주택사업을 해 온 사업자들로서는 형사처벌로 강제되는 임대보증금의 보증가입의무 없이 사업을 수행해 오던 신뢰가 훼손되었다고 볼 수 있다. 그런데 임대사업자의 위와 같은 신뢰는 결국 임대주택사업에 대한 기존의 법적 규율 상태가 아무런 변경없이 존속할 것에 대한 기대 또는 신뢰라고 할 것인바, 임대주택사업과 같은 경제활동을 규율하는 법률의 경우 사회적ㆍ경제적 상황에 따라 새로운 법적 규율을 가하는 것이 일반적일 뿐 아니라, 임대주택법의 경우 이 사건 법률조항의 시행 이전에도 이미 여러 차례에 걸쳐 임대주택사업에 관한 규율이 개정되어 왔던 점을 고려할 때, 임대주택사업에 관한 기존의 법적 규율 상태가 아무런 변경없이 존속할 것이라는 기대 또는 신뢰의 보호가치는 그리 크다고 보기 어렵다. 또한 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호) 부칙 제2항은 기존의 임대사업자에 대하여 임대보증금에 대한 보증가입 시기를 1년간 유예하고 그 기간 내에 보증가입의무가 면제되는 특수법인으로 전환할 수 있도록 하고 있어, 기존 임대사업자들이 이 사건 법률조항으로 인한 법적 규율 상태의 변화에 대처하기 어려울 정도로 신뢰가 침해되었다고 보기도 어렵다. 뿐만 아니라 임대사업자가 이 사건 법률조항으로 인해 비록 형사처벌로 강제되는 보증가입의무를 부담하게 되었다고는 하나, 위에서 본 바와 같이 보증가입의무 이행에 따른 경제적 부담이나 기존의 법적 규율 상태에 대한 기대가 이 사건 법률조항을 통해 달성하려는 공익보다 크다고 할 수 없다. 따라서 이 사건 법률조항이 신뢰보호원칙에 위반된다고 볼 수 없다. (3) 평등원칙 위반 여부 청구인들은 반사회적 의도나 목적을 가지지 않고 성실하게 사업을 수행해 온 임대사업자와 불성실한 관리로 부도를 내는 등 문제를 야기한 임대사업자에 대하여 동일하게 임대보증금 보증가입 의무를 부과하고 이를 위반하는 경우 형사적으로 처벌하는 것은 서로 다른 집단을 동일하게 처우함으로써 평등원칙에 위반된다는 취지로 주장한다. 그러나 이 사건 법률조항은 부도 등에 따른 임대보증금 반환채무의 불이행이라는 장래 발생할지도 모를 경제적 상황에 대비하기 위한 것인바, 임차인의 보증금반환채권의 확보라는 필요성에 있어서는 양자를 달리 볼 이유가 없으므로 이 사건 법률조항이 평등원칙에 위반된다고 볼 수 없다. (4) 적법절차원칙 위반 여부 청구인들은, 모든 국가작용은 그 내용에 있어 합리성과 정당성을 갖춘 적정한 것이어야 한다며 이 사건 법률조항이 적법절차의 원칙에도 위반된다고 주장하나, 이와 같은 청구인들의 주장은 결국 위에서 살펴본 과잉금지원칙, 소급입법에 의한 재산권 박탈 금지, 신뢰보호원칙, 평등원칙 등에 관한 주장과 동일한 것으로서 위에서 살펴본 바와 같은 이유로 적법절차원칙에도 위반되지 않는다. 4. 결론 그렇다면 이 사건 법률조항은 헌법에 위반되지 아니하므로 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 별지 <관련 법령조항> ○ 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호) 부칙 ①(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제12조의2의 개정규정은 공포 후 5월이 경과한 날부터 시행한다. ②(임대보증금보증가입에 관한 적용례) 제12조의2의 개정규정은 동조 제1항 단서의 경우 외에는 이 법 시행일 당시 임대 중인 주택을 소유한 임대사업자의 경우에도 적용된다. 이 경우 임대사업자는 이 법 시행일부터 1년 이내에 이 법 제12조의2의 규정에 따라 임대보증금에 관한 보증에 가입하거나 특수목적 법인 등으로 전환하여야 한다. ○ 구 임대주택법 시행령(2007. 3. 27. 대통령령 제19975호로 개정되기 전의 것) 제9조의2(임대보증금에 대한 보증에의 가입 등) ① 법 제12조의2 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 건설임대주택의 임대사업자"라 함은 공공건설임대주택의 임대사업자 전부를 말한다. ② 제1항의 규정에 의한 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에의 가입여부를 건설교통부령이 정하는 바에 따라 공고하여야 한다. 가입한 보증을 해지하거나 변경하는 경우에도 또한 같다. ③ 제1항의 규정에 의한 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입한 경우에는 임차인이 임대주택에 입주한 후 지체없이 보증서 및 보증약관의 사본을 임차인에게 교부하여야 한다. ④ 법 제12조의2 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 임대주택 사업을 단지별로 독립적으로 시행하기 위하여 설립한 특수목적 법인 등"이라 함은 임대주택 사업을 단지별로 독립적으로 시행하기 위하여 설립된 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 법인 등을 말한다. 1. 「부동산투자회사법」에 의한 부동산투자회사 2. 「간접투자자산 운용업법」에 의한 간접투자기구 3. 「법인세법」 제51조의2 제1항 제6호의 규정에 해당되는 투자회사 4. 「상법」에 의한 주식회사 또는 유한회사로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 회사 가. 본점 외의 영업소를 설치하지 아니할 것 나. 상근인 임원을 두지 아니할 것 다. 직원을 고용하지 아니할 것 라. 「법인세법 시행령」 제86조의2 제3항 제2호에서 정한 자산관리회사 또는 「신탁업법」 제3조의 규정에 의하여 인가를 받아 설립된 신탁회사에 관련 사무를 위탁할 것 마. 주식을 담보(국민주택기금 융자금에 대한 담보를 제외한다)로 제공하지 아니할 것 ⑤ 법 제12조의2 제1항 단서에서 "대통령령에서 정하는 비율 이하"라 함은 해당 단지 내 임대주택의 임대보증금과 국민주택기금 대출금의 합이 해당 단지 내 임대주택 건설원가의 80퍼센트 이하를 말한다. 다만, 임대개시 후 임대보증금 등이 조정된 경우에는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 산정된 임대주택가격의 80퍼센트 이하를 말한다. ⑥ 법 제12조의2 제2항의 규정에 의한 부담비율 및 보증의 가입ㆍ유지 등에 관한 사항은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. 1. 임대사업자와 임차인이 부담하는 임대보증금의 보증수수료는 임대사업자가 75퍼센트, 임차인이 25퍼센트를 부담한다. 2. 임대보증금에 대한 보증에의 가입 및 임대보증금의 보증수수료 납부는 임대사업자가 한다. 이 경우 임대사업자는 임차인이 부담하는 보증수수료를 임대료에 포함하여 징수하되, 임대료 납부고지서에 그 내역을 명시하여야 한다. 3. 임대사업자는 법 제12조의2의 규정에 의하여 임대보증금에 관한 보증에 가입한 경우에는 보증서 사본을 임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 4. 제3호의 규정에 의하여 제출된 보증서 사본을 접수한 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대기간동안 보증서 사본을 보관하여야 한다. 5. 임대보증금에 대한 보증기간은 임대기간으로 한다. 6. 보증 대상 임대보증금은 임대보증금 전액을 기준으로 한다. 다만, 매년 임대보증금 보증수수료를 재산정한다. ○ 구 임대주택법 시행규칙(2007. 3. 27. 건설교통부령 제553호로 개정되기 전의 것) 제3조의4(임대보증금에 대한 보증에의 가입 등) 영 제9조의2 제5항 단서에서 "건설교통부령이 정하는 바에 따라 산정된 임대주택가격"이라 함은 임대주택의 감정평가금액을 말한다.

[출처] 법제처 : 국가법령정보센터(헌재 결정례) - 2010헌바120

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[ 소송경과 ]

[ 참조조문 ]

임대주택법시행규칙

간접투자자산운용업법

법인세법시행령 제86조

주택법 제16조

부동산투자회사법

대한민국헌법 제13조