+ - 북마크 저장 [행정] 1심사건

서울행정법원 2007.08.17 선고 2007구합10914 판결

임대료로 환산한 증여재산가액 평가의 적정 여부[국패] 임차인이 임대건물을 사용, 수익함에 따라 성질상 부담하여야 할 비용을 실비 정산한 것으로 이는 임대료가 아니라 관리비에 해당하나 이와 달리 위 비용을 임대료로 보아 증여재산 가액을 평가하여 한 이 사건 처분은 위법함

【주문】 1. 피고가 2006. 4. 6. 원고에 대하여 한 증여세 180,163,380원의 부과처분을 취소한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 【청구취지】 주문과 같다. 【이유】 1. 처분의 경위 가. 원고는 2004. 6. 3. 아버지 홍○○으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○소재 대지 879㎡(이하 이 사건 대지라 한다) 및 지상 건물 8,396.68㎡(지하 4층, 지상 15층, 이하 이 사건 건물이라 하고, 이 사건 토지와 합하여 이 사건 부동산이라 한다)를 증여(이하 이 사건 증여라 한다)받은 후 2004. 9. 3. 이 사건 토지는 개별공시지가로, 이 사건 건물은 기준시가에 의하여 이 사건 부동산의 가액을 12,026,600,542원으로 산정한 다음 그에 따른 증여세 3,999,690,249원을 신고 ㆍ 납부하였다. 나. 피고는 상속세 및 증여세법(이하 상속세및증여세법이라 한다) 제61조 제7항의 규정에 의한 임대료 환산방법을 적용하여 이 사건 부동산의 가액을 12,087,358,311원으로 평가하여 당초 신고 금액과의 차액을 증여재산가액에 가산하여 2005. 4. 1. 원고에게 추가로 이 사건 증여에 관한 증여세 32,283,640원을 결정 ㆍ 고지하였다. 다. 그런데 ○○지방국세청의 피고에 대한 감사결과 임대료 환산방법에 의한 증여재산가액 평가시 임차인이 지급하는 관리비 중 수도광열비, 청소 및 경비용역비, 건물의 유지 ㆍ 관리를 위한 필수요원을 초과하는 인원의 직원 급여 및 상여 부분은 관리비로 인정하는 한편, 필수요원의 인건비, 직원식대, 소모품비, 인쇄비, 승강기 수선비등(이하 이사건 관리비라 한다)은 임대료로 보아야 함에도 이를 잘못 평가하였다는 이유로 이 사건 부동산의 가액을 별지 증여재산 평가 경정내역(편의상 천원 미만 액수는 생략) 기재와 같이 12,394,594,644원으로 재평가하도록 피고에게 통지하였다. 라. 이에 피고는 2006. 4. 6. 원고에게 추가로 이 사건 증여에 관한 증여세 180,163,380원을 결정 ㆍ 고지 하였다(이하 이 사건 처분이라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1호증의 각 기재 2. 처분의 적법 여부 가. 원고의 주장 이 사건 관리비는 이 사건 부동산에 관한 관리의 대가일 뿐 임대차 목적물의 사용 ㆍ 수익에 관한 대가인 임대료가 아님에도 이에 해당한다고 본 이 사건 처분은 위법하다. 나. 관계 법령 ○ 상속세 및 증여세법(이하 상속세및증여세법이라 한다) 제60조 [평가의 원칙등] ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ㆍ 규모 ㆍ 거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. ○ 제61조 [부동산등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 1. 토지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 2. 건물 건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격 ㆍ 구조 ㆍ 용도 ㆍ 위치 ㆍ 신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정 ㆍ 고시하는 가액 ⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. ○ 상속세및증여세법 시행령 제50조 [부동산의 평가] ⑦ 법 제61조제7항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다. ○ 상속세및증여세법 시행규칙 제15조의2 [임대가액의 계산] 영 제50조제7항에서 “재정경제부령이 정하는 율”이라 함은 100분의 18을 말한다. 끝. 다. 인정사실 (1) 원고는 2003. 1. 1. 자신이 대표이사로 있는 주식회사 ○○○○○(이하 관리회사라 한다)에 건물관리를 위탁하면서 다음과 같은 내용의 건물관리위탁계약(이하 이 사건 위탁계약이라 한다)을 체결하였다. (가) 건물관리업무 시설관리(전기, 설비 포함), 청소관리, 경비, 주차관리를 기본으로 하고, 관리업무에 필요한 모든 법적 시설물(전기, 소방, 가스 등)의 관리에 대하여 관리회사는 법정 필요인원을 구성하여 관리하여야 한다. (나) 계약기간 2003. 1. 1.부터 2003. 12. 31.까지로 하되, 계약기간은 쌍방이 이의를 제기하지 않으면 자동 연장된다. (다) 회계 ① 수선 및 보수비용 : 건물의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키는 비용(자본적 지출)은 원고가 부담하고, 원상을 회복시키거나, 운용상의 능률 유지를 위한 수선비 및 본래의 사용목적에 따라 사용 중에 발생하는 하자의 수선 및 보완을 위한 보수비용(수익적 지출)은 건물관리를 하는 관리회사가 부담한다. ② 제세공과금 : 재산세, 종합토지세, 도로점용료, 환경개선부담금, 교통유발부담금등은 원고가 부담하고, 건물관리상 발생하는 기타의 제세공과금은 관리회사가 부담한다. ③ 관리비 : 건물관리상 발생하는 관리비는 모두 관리회사가 부담한다. ④ 관리비 수익 : 임차인에 대한 관리비 징수 업무는 모두 관리회사의 책임하에 세금계산서 발행을 하고, 그 채권에 관한 업무도 모두 관리회사가 하며, 이때 원고는 관리회사의 관리비 수익에 대하여 이익금 반환을 요구할 수 없다. (2) 한편 원고는 2003. 12. 19. 김○○에게 이 사건 건물 중 일부를 계약기간 2004. 1. 15.부터 2005. 1. 14.까지, 보증금 1억원, 임대료 월 3,950,000원에 임대한 것을 비롯하여 22개 업체에게 이 사건 건물을 임대하면서 관리유지비(건물의 유지 관리에 필요한 전기, 상 ㆍ 하수도, 수집운반비 및 기타 관리비)는 평당 23,000원 또는 25,000원으로 계산하거나, 실비정산하여 관리회사에 납부하도록 약정하였다. (3) 관리회사의 관리비 수입 및 지출 내역과 이에 대한 피고가 임대료로 간주한 금액은 별지 관리비 내역 각 해당란 기재와 같다. [인정근거] 을 제5호증, 을 제7호증의 1 내지 18의 각 기재 라. 판단 (1) 상속세및증여세법 제60조 제1항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 상속세및증여세법 제61조 제1항은 부동산에 대한 평가를 토지의 경우 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(제1호)로, 건물의 경우 건물의 신축가격 ㆍ 구조 ㆍ 용도 ㆍ 위치 ㆍ 신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정 ㆍ 고시하는 가액(제2호)으로 평가한다고 규정하고 있으며, 제7항은 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정하고 있고, 상속세및증여세법 시행령 제50조 제1항은 상속세및증여세법 제61조 제1항의 ‘대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액’을 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다고 규정하고 있으며, 상속세및증여세법 시행규칙 제15조의2는 상속세및증여세법 시행령 제50조 제1항의 ‘재정경제부령이 정하는 율’이라 함은 100분의 18을 말한다고 규정하고 있다. (2) 이 사건에 관하여 보건대, 위 각 규정의 취지에 비추어 시가 산정의 기초가 되는 임대료는 당사자 사이에서 임대차계약시 정해진 임대료라고 보아야 할 것인 점, 임대차거래 관행상 임대료 외에 임차인이 지급하여야 할 전기료, 수도료, 냉난방료, 청소비, 경비비 등 관리비는 비록 임대차계약시 임대료와 함께 정액으로 정하여져 주로 월단위로 징수되기는 하나 이는 당사자 사이에 임대료와는 별개의 성격으로 받아들여지고 그 수액에 관하여도 그 임대목적물의 면적 등을 고려하여 월정액으로 계산하여 정하는 것인 점, 위 규정은 종전의 지방세법상의 과세시가표준액에 의하던 때에는 단지 임대되어 있다는 사정만으로 그렇지 않은 경우에 비하여 많은 세부담을 감수하였어야 했던 것으로 납세자들 사이에 수평적 공평을 크게 저해하고 있다는 점에서 여전히 문제점을 남기고 있어 가능한 한 엄격하게 해석하여야 할 것인 점 등에 비추어, 임대부동산의 시가를 평가함에 있어 관리비 또는 그 일부는 이를 임대료의 일부로 볼 수는 없다 할것이다. 더구나 이 사건의 경우 실제 소요되는 관리비가 월별로 일정액이라거나 수령한 월 관리비를 해당 월에 모두 사용하여야 한다고 볼 수 없고, 오히려 냉난방비 등과 같이 계절에 따라 크게 차이가 나거나 대형 보수 등과 같이 연단위로 지출되어야 할 비용들이 많아 월별로 실제 지출되는 관리비는 당연히 다르고 이에 따라 정액으로 수령하는 월 관리비는 해당 월의 관리비로만 볼 수 없으므로, 관리비를 월별로 파악하여 특정한 월의 관리비 잔액을 바로 임대인의 수입 또는 임대료에 포함되는 것으로 볼 수 없다. 따라서 원고가 통상 임차인이 부담하는 실비변상적인 관리비용 외에 임대인이 부담하여야 할 비용(별지 관리비 내역 감사지적 관리비 부인란 기재 각 비용)을 관리비 명목으로 임차인들로부터 지급받아 왔다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 가사 원고가 위와 같은 비용을 관리비에 포함시켜 임차인들로부터 받아 왔다고 하더라도 이는 임차인이 임대건물을 사용, 수익함에 따라 성질상 부담하여야 할 비용을 실비 정산한 것으로 보아야 할 것이지, 이를 임대료로 볼 것은 아니라고 할 것이므로(대법원 2004. 12. 10. 선고 2003두11575 판결 참조), 이와 달리 위 비용을 임대료로 보아 증여재산 가액을 평가하여 한 이 사건 처분은 위법하다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 인용한다. 증여재산 평가 경정내역 (단위, 천원)

구분	신고	조사	감사지적
연간 임대료		1,504,112	1,504,112
관리비 중 임대료 간주액		277,700	333,003
연간 임대료 합계		1,781,812	1,837,115
임대료 환산평가액		9,898,958	10,206,194
임대보증금		2,188,400	2,188,400
이 사건 부동산 평가액	12,026,600	12,087,358	1 2,394,594
채무	2,188,400	2,188,400	2,188,400
증여세 과세가액	9,838,200	9,898,958	10,206,194

끝. 관리비 내역 (단위, 원)

정과목	금액	감사지적
정과목	금액	관리비 인정 (실비변상적)	관리비 부인 (임대료 간주)	임대료 간주 근거
1. 관리비총수입	679,609,015	346,605,955	333,003,060
2. 관리비총지출	475,157,921	346,605,955	128,551,966
①급여 및 상여	119,544,920	64,283,590	55,261,330	건물 유지에 필요한 필수인원 인건비
②복리후생비	19,883,100		19,883,100	방향제 구입비 직원식대
③수도광열비	165,732,365	165,732,365
④지급수수료	130,412,732	116,590,000	13,822,732	승강기 유지비
⑤소모품비	10,646,110		10,646,110	소독비 등
⑥도서인쇄비	106,800		106,800	인쇄비
⑦수선비	15,947,150		15,947,150	승강기 수선비
⑧세금 및 공과	3,957,300		3,957,300	건강보험료 등
⑨퇴충전입액	8,892,044		8,892,044	실지 지출 없는 비용
⑩여비, 교통비	24,400		24,400	교통비
⑪운반비	11,000		11,000	택배비
3. 관리비 이익	204,451,094		204,451,094	임대료와 동일