국민권익위원회 2002-09380, 2002. 12. 9., 기각

【재결요지】 사 건 02-09380 주택건설사업자업등록말소처분취소청구 청 구 인 ○○건설 주식회사(대표이사 정○○) 광주광역시 ○○구 ○○동 36-9 피청구인 광주광역시장 청구인이 2002. 9. 27. 제기한 심판청구에 대하여 2002년도 제44회 국무총리행정심판위원회는 주문과 같이 의결한다. 【주문】 청구인의 청구를 기각한다. 【청구취지】 피청구인이 2002. 9. 16. 청구인에 대하여 한 주택건설사업자등록말소처분은 이를 취소한다. 【이유】 1. 사건개요 청구인이 1997. 3. 17. 주택건설사업자로 등록하고 영업을 해 오던 중, 피청구인이 2002. 9. 16. 청구인이 입주자모집공고 승인 전에 입주자 모집을 하였다는 이유로 청구인에 대하여 2002. 9. 26.자로 주택건설사업자등록말소처분(이하 “이 건 처분”이라 한다)을 하였다. 2. 청구인 주장 이에 대하여 청구인은 다음과 같이 주장한다. 가. 청구인은 피청구인으로부터 1997. 3. 17. 주택건설사업자 등록을 받아 영업을 해오던 중 2001년 9월 청구외 ○○건설 주식회사 및 청구외 주식회사 ●●으로부터 광주광역시 ○○구 ○○동 1063번지상 공동주택에 대한 주택건설사업승인에 관한 권리와 위 주식회사 ●●의 사업주체에 대한 권리를 양도받고, 2001. 10. 8. 청구외 광주광역시 ○○구청장(이하 “승인청”이라 한다)으로부터 주택건설사업계획 변경승인을 받은 후 2001년 11월경부터 입주자를 모집할 예정으로 견본주택을 공개하고 예비광고를 시작하였으나, 아파트 분양시장의 장기불황으로 실제수요자(방문자)가 전혀 없어 청구인은 입주방법을 일반분양에서 임대분양으로 변경신청하게 되었으며, 2001. 12. 17. 위 승인청으로부터 공동주택의 분양조건 변경 및 설계변경에 따른 주택건설사업계획 변경승인을 받았다. 나. 청구인은 2002. 3. 8. 공동주택의 견본주택을 개관함에 있어 입주자 모집방법을 변경하더라도 부동산 경기침체로 수요자(청약자)가 미달할 것으로 예상되어 이를 극복하기 위한 방안으로 임대희망자에 대한 예약접수를 받기로 하고, 예약자가 분양모집 공고상 1․2․3 순위 대상자가 아닌 경우에는 1․2․3 순위자가 동․호수 추첨 및 계약 후 발생한 잔여세대에 대하여 청구인이 별도로 지정한 일시에 가계약 순번에 의하여 동․호수를 지정 받는 조건(이하 “가계약 조건”이라 한다)으로 2002. 3. 8.부터 2002. 3. 15.까지 예약자를 접수하였고, 2002. 3. 16. 예약자에 대해 공개추첨을 하고 당첨자를 상대로 하여 2002. 3. 20.부터 2002. 3. 22.까지 가계약을 체결하였으며, 가계약 체결시 위 가계약 조건을 예약자들에게 사전에 고지하였고 가계약서에도 이를 명문으로 규정하고 있다. 다. 청구인은 임대분양 희망자에 대한 예약접수와 별도로 주택건설촉진법 제32조의 절차에 따른 입주자모집을 위해 2002. 3. 14. 승인청에 입주자모집 승인을 신청하였고, 2002. 3. 20.자로 승인을 받아 2002. 3. 22. ○○신문에 입주자 모집공고를 하였으나 청약기간 내에 1․2․3 순위 청약자는 없었으며, 이에 따라 미분양세대가 발생하게 되어 청구인과 가계약을 체결하여 미분양세대에 대한 우선 분양권이 있는 예약자들과 2002. 5. 21.부터 본계약을 체결하였다. 라. 그런데, 승인청은 2002. 4. 8. 청구인이 입주자모집공고 승인전에 입주자를 모집하였다며 청구인을 주택건설촉진법 제32조제1호 위반으로 사직당국에 고발하고 피청구인에게 위 사실을 보고하였으며, 피청구인은 이를 이유로 주택건설촉진법 제7조 및 동법시행령 제10조의3의 규정에 따라 2002. 9. 16.자로 청구인에 대해 주택건설사업자등록말소처분을 하였다. 마. 청구인은 이 사건 사업부지에 대한 주택건설사업계획 승인과 관련하여 입주자모집에 있어 주택건설촉진법 제32조 및 주택공급에관한규칙 제8조의 절차에 따라 입주자를 모집하였던 것이며, 청구인의 입주자모집승인 이전 예약자접수는 입주자모집공고 승인을 받아 입주자를 모집한 후 미분양세대가 있을 경우 예약자에 대해 우선권을 부여한다는 조건을 전제로 한 예약행위인 점, 청구외 건설교통부장관이 2002. 4. 15. 동 사건과 관련한 청구인의 민원에 대하여 “주택건설촉진법 제32조는 입주자모집 승인 전에 사전분양을 금지하는 취지이므로 입주자모집 절차에 따라 제 1․2․3 순위 청약을 받고 미분양시에 대비하여 예약접수 등을 한 경우 주택공급에관한규칙상의 입주자모집이라 할 수 없다”고 회신한 사실, 위 건설교통부장관의 2000. 11. 24.자 민원회신 자료에서도 “입주자모집 승인을 받지 아니하고 신청금을 받고 예약 접수한 것지방검찰청에서 청구인의 주택건설촉진법 제32조제1호 위반과 관련한만으로는 엄격한 의미에서 주택공급행위라고 볼 수 없다.”고 한 사실, 광주 승인청의 고발사건에 대하여 위와 같은 사유 등으로 무혐의 처분한 사실, 예약자들이 모두 예약접수 및 공개추첨시 위 가계약 조건을 사전고지 받았음을 인정하고 있는 점 등을 종합적으로 고려해 보면 청구인은 주택건설촉진법 제32조제1호를 위반한 사실이 없다. 바. 청구인은 피청구인의 위법한 행정처분으로 인하여 청구인이 시행중인 사업장에 대한 주택건설사업계획승인은 물론 입주자모집을 위한 분양보증서 발급이 불가능하여 입주자모집공고 승인도 받지 못하게 되는 등 사실상 주택건설사업이 중단되어 주택건설사업을 본업으로 하는 청구인 회사는 위급한 상황에 처해 있는 바, 피청구인의 이 건 처분은 취소되어야 한다. 3. 피청구인 주장 피청구인은 다음과 같이 주장한다. 가. 청구인은 입주자모집 승인전 사전예약 및 가계약체결 등의 행위가 불법이 아니라고 주장하나, 입주자모집공고 승인일인 2002. 3. 20. 이전에 전체 세대에 대하여 2002. 3. 8.부터 2002. 3. 15.사이에 청약금 접수 및 입주자모집 뿐만아니라 2002. 3. 16. 동․호수 추첨이 이루어졌고, 2002. 3. 18. 미당첨자(탈락자)에 대하여 청약금이 환불되고 2002. 3. 20.부터 2002. 3. 22. 사이에 청구인이 주장하는 가계약이 이루어 진 바, 이러한 일련의 행위 자체가 명백한 사전분양에 해당한다. 나. 특히, 입주자모집공고 내용상 2002. 3. 26. ～ 2002. 3. 27. 사이에 제 1․2․3 순위자의 청약금 접수 및 입주자 모집을 하고, 2002. 3. 28. 동․호수 추첨과 당첨자가 결정된 후에 탈락자 환불 및 계약체결 등이 이루어 져야 함에도, 청구인의 입주자모집행위는 입주자모집 승인 이전에 이루어진 것으로 보아 명백한 사전분양에 해당한다. 다. 청구인은 임대아파트 분양절차상 가계약 체결이라는 절차가 없는데도 사전분양의 불법적인 사항을 모면하기 위해 편법으로 가계약서를 만들어 사용하였으며, 이러한 가계약 체결이라는 절차를 악용하여 입주자들을 모집하였기 때문에 미분양이 발생할 수 밖에 없었고 모집 순위에 관계없이 가계약자들이 선정되는 등 선량한 입주자들이 피해를 보게 되었고 주택공급질서를 어지럽혔다. 라. 광주광역시 ○○구 ○○동 ◆◆파크빌 임대아파트 인근의 ○○3차아파트(이하 “○○아파트”라 한다) 입주자들(292세대)의 2002. 3. 28.자 진정서에 따르면, 청구인 회사는 입주자모집공고 승인전에 불법으로 입주자를 모집하였다는 민원이 제기되었으며, 이와 관련하여 2002. 4. 1. 청구외 광주광역시 서구청장 주□□에 청구인 회사측과 민원인들이 참가한 공개민원회의에서 청구인이 입주자모집공고 승인을 득하지 아니하고 입주자를 모집하였다는 민원에 대하여는 관계법령에 의하여 행정조치를 한다는 결론을 내리고, 이에 따라 승인청이 피청구인에게 이 사실을 보고한 것으로 보아도 사전분양이 있었다는 사실이 증명되고 있다. 마. 청구외 건설교통부장관의 2002. 5. 20.자 회신에 의하면, “주택건설촉진법 제32조의 규정에 의하여 사업주체가 입주자를 모집하고자 하는 경우에는 입주자모집공고 승인을 받아야 하고, 주택공급에관한규칙에서 정한 입주자모집 조건, 방법, 절차 등에 적합하여야 한다”고 한 것으로 보아, 청구인이 2002. 3. 20.부터 2002. 3. 22.까지 당첨자에 대하여 가계약을 체결한 것은 정상적인 입주자모집이 아닌 불법분양(사전분양)이라고 해석함이 타당하므로, 피청구인이 사전분양을 했다는 이유로 청구인에 대하여 한 이 건 처분은 적법․타당하다. 바. 피청구인은 청구인과 협의하여 청구인이 주장하는 입주자모집공고 승인을 받아 입주자모집을 한 후에 발생할 미분양세대에 대하여 사전 예약접수를 했다는 내용을 분양계약자에게 확인하기 위하여, 2002. 8. 29. 청구인으로부터 분양계약자 명단(300세대)을 제출 받아 2002. 9. 4.부터 2002. 9. 10.까지 분양계약자중 17세대를 무작위로 선정하여 “2002. 3. 8.부터 2002. 3. 18.까지 분양접수 및 동․호수 추첨 등 일련의 행위가 앞으로 입주자모집 승인을 받아 입주자모집 공고후 청약순위자가 접수를 하지 않아 발생할 미분양세대에 대해서 접수 및 동․호수 추첨을 했는지 여부”를 확인하였는 바, 위 17세대의 분양계약자 들은 모두 그러한 사실이 없었다고 진술하고 있어 청구인의 행위가 사전분양에 해당한다는 사실이 다시 한번 확인된 것이므로, 청구인의 주장은 기각되어야 한다. 4. 이 건 처분의 위법․부당 여부 가. 관계법령 주택건설촉진법 제6조, 제7조, 제32조, 제33조, 제48조의2 및 제50조 동법시행령 제9조, 제9조의2, 제10조의3, 제32조, 제32조의2, 제45조 및 별표 1 주택공급에관한규칙 제2조, 제7조 및 제8조 나. 판 단 (1) 청구인 및 피청구인이 제출한 사업자등록증, 주택건설사업(변경)계획 승인 문서, ◆◆파크빌 중형임대 안내문, 입주자모집공고 승인 문서, 입주자모집 공고문, 가계약서, 진정서, 청문조서, 민원회신, 공소부제기이유고지서, 조사보고서, 검토보고서, 확인서, 행정처분 문서 등 각 사본의 기재내용을 종합하여 보면, 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다. (가) 청구인의 사업자등록증에 의하면, 청구인 회사는 피청구인으로부터 1997. 3. 17.자로 주택건설사업자로 등록(등록번호 : 32호) 받은 것으로 되어 있다. (나) 승인청의 1997. 5. 13.자 주택건설사업계획 승인 문서(승인 제10호)에 의하면, 청구외 ○○건설 주식회사 및 주식회사 ●●은 1997. 5. 13.자로 광주광역시 ○○택지 개발지구 B-2 블럭에 대한 주택건설사업계획을 승인 받은 것으로 되어 있다. (다) 승인청의 2001. 10. 8.자 주택건설사업계획 변경승인 통지서에 의하면, 사업주체는 “청구외 ○○건설 주식회사 및 주식회사 ●●에서 청구인 회사”로, 시공자는 “위 ○○건설 주식회사 및 주식회사 ●●에서 청구외 ☆☆건설 주식회사”로 각각 변경한 것으로 기재되어 있다. (라) 청구인은 2001. 12. 17. 승인청으로부터 주택공급방식을 일반분양에서 공공임대로 변경하는 사업계획을 승인 받은 것으로 되어 있다. (마) 청구인 회사의 광주광역시 ○○구 ○○3차 ◆◆파크빌 (이하 “◆◆파크빌”이라 한다) 중형임대 안내문에 의하면, 위치는 “광주광역시 서구 ○○동 1063번지”로, 공급규모는 “지하층, 지상 18～19층 중형임대아파트 3개동 300세대 및 부대시설”로, 접수기간은 “2002. 3. 8. ～ 2002. 3. 15.”로, 동․호수 추첨일시는 “2002. 3. 16.”로, 계약기간은 “2002. 3. 20. ～ 2002. 3. 22.”로, 신청금은 “100만원”으로, 입주예정일은 “2002년 3월”로 각각 기재되어 있다. (바) 청구인은 2002. 3. 14.(2002. 3. 19. 서류 보완) 승인청에 대하여 ◆◆파크빌(○○ 3차) 입주자모집공고 승인 신청을 하여, 2002. 3. 20. 입주자모집공고 승인을 받은 것으로 되어 있다. (사) 청구인이 2002. 3. 22. ○○신문에 공고한 ◆◆파크빌 입주자모집 공고문에 의하면, 위치는 “광주광역시 ○○구 ○○동 1063번지”로, 규모는 “지상 18층 ～ 19층 3개동 300세대 및 부대복리시설”로, 청약접수 신청일자는 “2002. 3. 26.(광주광역시 거주자중 제 1․2 순위자) 및 2002. 3. 27.(광주광역시 거주자중 제 3 순위자)”로, 동․호수 추첨 및 당첨자 발표는 “2002. 3. 28.”로, 3 순위 낙첨자 환불은 “2002. 3. 29.”로, 계약체결일은 “2002. 4. 3. ～ 2002. 4. 5.”로, 입주예정일은 “2003년 3월경”으로 각각 기재되어 있다. (아) 청구인 회사가 2002. 3. 20.부터 2002. 3. 22. 사이에 동․호수 추첨에서 당첨된 예약자(대부분 청약 3순위자) 들을 대상으로 ◆◆파크빌 임대분양 가계약을 체결(300세대 중 293세대)하였고, ◆◆파크빌 가계약서 제2조(가계약 조건)제3호의 규정에 의하면, 가계약자가 분양모집공고상 1․2․3 순위 대상자가 아닌 경우에는 1․2․3 순위자가 동․호수 추첨 및 계약 후 잔여세대에 대하여 별도로 청구인 회사가 지정한 일시에 가계약 순번에 의하여 동․호수를 지정한다고 되어 있다. (자) ○○아파트 입주민 일동(대표자 청구외 김◎◎)이 2002. 3. 25. 승인청에 제출한 진정서에 의하면, ◆◆파크빌 주택건설사업 시공자인 청구외 ☆☆건설 주식회사가 청구외 주식회사 ●●으로부터 사업을 인수한 이후 공급방식을 분양에서 임대로 변경하여 ○○아파트 입주민들에게 재산적 피해를 주었고, 위 ◆◆파크빌(3개동 19층)이 건립되면 ○○아파트 입주민의 조망권을 침해하게 되므로 위 ☆☆건설 주식회사가 임대 공급방식을 취소하고 당초대로 분양을 할 수 있도록 해달라고 하면서, 위 ◆◆파크빌은 입주자모집공고 승인이 나가지 않은 상태에서 입주자를 모집하는 불법을 저질렀고 2002. 3. 20.에 가서야 승인청으로부터 뒤 늦게 승인을 받았다고 민원을 제기한 것으로 기재되어 있다. (차) 승인청은 위 ◆◆아파트 입주민의 진정에 따라 2002. 4. 1. 공개민원회의를 개최하여 피해내용은 사업주체와 입주민이 상호 협의하여 해결하기로 하고, 청구인의 사전분양에 대해서는 주택건설촉진법 위반으로 당국에 고발 및 위법 보고․조치하기로 하였으며, 2002. 4. 3. 위 사실을 입주민 대표 청구외 김◎◎에게 통보한 것으로 되어 있다. (카) 승인청은 2002. 3. 20. 청구인이 입주자모집공고 승인전에 입주자모집을 하였다는 민원이 발생하여 이를 확인하기 위해 청구인 회사에 대하여 2002. 3. 30.까지 소명자료를 제출하도록 통보하였고, 청구인은 2002. 4. 4. 견본주택 방문객중 분양전 예약접수 요청이 많아 부득이하게 일부 예비접수를 하였을 뿐 의도적으로 사전 입주자모집을 하였던 것이 아니며, 예비접수자가 많아짐에 따라 바로 승인청에 입주자모집공고 승인을 신청하여 승인을 받고 일간신문에 분양공고하였다고 회신하였다. (타) 청구외 ○○아파트 입주민투쟁위원회는 2002. 4. 8. 승인청에 대하여 청구인의 입주자모집공고 승인전 입주자모집에 대한 행정조치 처리사항에 대하여 질의하였고, 승인청은 2002. 4. 11. 청구인을 주택건설촉진법 제32조제1호 위반으로 관할경찰서에 고발조치(2002. 4. 3.)함과 동시에 피청구인에게 위법사항을 보고(2002. 4. 8.)하였다고 통보한 것으로 기재되어 있다. (파) 승인청은 2002. 4. 8. 청구인이 입주자모집공고 승인전 입주자모집에 대한 사실여부 조사결과 청구인 회사는 승인청의 입주자모집공고 승인일(2002. 3. 20.) 이전인 2002. 3. 8.부터 2002. 3. 18. 기간동안 사전에 입주자모집(예약접수, 동․호수 추첨, 미당첨자 신청금 환불등)을 한 사실이 확인되어 청구인을 주택건설촉진법 제32조제1호의 위반으로 피청구인에게 위법사항을 보고하자, 피청구인은 2002. 4. 12. 승인청에 대하여 청구인의 주택건설촉진법 위반사실을 조회하였고, 승인청은 2002. 4. 17. 사전 입주자모집에 참여한 신청인(2인)과 유선통화하여 위 (마)항의 ◆◆파크빌 중형임대 안내문 일정대로 승인청의 입주자모집공고 승인일(2002. 3. 20.) 이전인 2002. 3. 8.부터 신청을 받아 2002. 3. 16. 신청자에 대한 동․호수 추첨 및 2002. 3. 18. 낙첨자에 대한 환불조치 등 사전에 입주자모집이 완료된 사실을 확인하였다고 회신한 것으로 되어 있다. (하) 2002. 5. 2.자 청문조서에 의하면, 청구인 회사의 임원(개발사업부 상무)인 청구외 이○○이 청문에 출석하였으며, 견본주택 공개 당시 입주자모집공고 승인을 받은 상태는 아니었으나 방문객들의 반응이 좋아 입주자모집공고 승인 후 모집공고시 제 1․2․3 순위자에 대한 분양 이후 미분양 세대에 대한 우선 분양을 주기 위하여 임대예약접수를 하였던 것이므로 사전 입주자모집을 위한 안내로 볼 수 없고, 예약접수자들을 대상으로 우선 분양에 대한 기득권을 조건으로 추첨한 사실이 있으나 이는 탈락여부를 신속히 확정하여 탈락자가 다른 임대주택을 알아보도록 편의를 제공한 것이며, 가계약서에도 미분양 세대가 발생할 경우 임대 예약자가 우선하여 공급 받을 수 있다는 조항을 분명히 명시하고 있으므로, 청구인 회사는 사전분양을 한 사실이 없다고 진술한 것으로 기재되어 있다. (거) 청구인이 입주자모집 공고 승인 신청을 한 상태에서 분양희망자에게 미분양세대 발생시 우선분양을 받는 조건으로 분양예약자 접수를 받은 경우 주택건설촉진법 제32조의 규정에 위배되는지 여부를 묻는 민원질의에 대하여, 청구외 건설교통부장관은 2002. 4. 15. 주택건설촉진법 제32조의 규정에 의하여 사업주체가 입주자를 모집하고자 하는 경우에는 입주자모집승인을 받아야 하고 주택공급에관한규칙에서 정한 입주자모집조건․방법․절차 등에 적합하여야 하는 바, 동 규정은 입주자모집공고 승인전에 사전분양을 금지하는 취지이므로 입주자모집절차에 따라 제 1․2․3 순위 청약을 받고 미분양시에 대비하여 예약접수 등을 한 경우 주택공급에관한규칙상 입주자모집이라고 볼 수 없다고 사료되나, 자세한 사항은 입주자모집승인권자가 예약접수, 분양계약 및 청약금 납부 여부 등을 고려하여 위법 여부를 판단하여야 한다고 회신한 것으로 기재되어 있다. (너) 피청구인이 2002. 5. 7. 사업주체가 입주자모집공고 승인 전에 승인 후 발생할 미분양세대를 조건으로 예약접수, 동․호수 추첨, 미당첨자 환불 및 가계약체결 등을 한 경우 사전분양에 해당하는지 여부를 묻는 질의에 대하여, 청구외 건설교통부장관은 2002. 5. 30. 주택건설촉진법 제32조의 규정은 입주자모집공고 승인 전에 사전분양을 금지하는 취지이므로 입주자모집절차에 따라 입주자를 모집하고 남은 미분양세대를 조건으로 승인전에 예약접수 등을 한 경우에는 주택공급에관한규칙상의 정상적인 입주자모집이라고 볼 수 없는 바, 구체적으로 사전분양인지 여부에 대하여는 입주자모집승인권자가 예약접수, 청약금의 납부, 동․호수 추첨 및 분양계약체결 여부 등을 고려하여 판단하여야 할 것이라고 회신한 것으로 되어 있다. (더) 한편, 건설교통부장관이 2000. 12. 1. 이 건 청구외 민원회신에서 주택공급에관한규칙 제2조제4호의 “공급”에 대해 유권해석한 자료에 의하면, 사업주체가 입주자모집공고 승인을 받지 않고 견본주택을 설치하여 신청금을 받는 행위가 사전 주택공급 행위로 보아 처벌할 수 있는가와 관련하여 주택공급에관한규칙상 “주택공급”이라 함은 동 규칙에서 정하는 입주자모집 조건․방법 및 절차 등에 의하여 입주자로 선정하는 것을 말하는 것이므로 입주자모집공고 승인을 받지 아니하고 신청금을 받고 예약접수한 것만으로는 엄격한 의미에서 주택공급행위라고 볼 수 없다고 기재되어 있다. (러) 광주지방검찰청의 2002. 5. 20.자 공소부제기이유고지서에 의하면, 위 (아)항, (거)항 및 (더)항의 기재내용을 종합적으로 고려하여 보면 청구인의 주장이 변소에 부합하고, 비록 청구인이 예약접수자 들을 상대로 100만원씩 받고 가계약을 체결해 주었다고 하나, 가계약서를 살펴보면 분양계약후 잔여세대에 대하여 별도로 청구인 회사가 지정한 일시에 가계약 순번에 의하여 동․호수를 정하도록 한 점이 입주자모집공고 승인 이전에 입주자모집을 하였다고 보기 어렵고, 청구인의 주장을 뒤집고 달리 혐의를 인정할 증거가 없다는 이유로 청구인에 대하여 불기소(혐의 없음)처분을 한 것으로 되어 있고, 위 광주지방검찰청에서 2002. 5. 22. 청구인에게 위 사실을 통지하였다. (머) 피청구인이 2002. 6. 4. 승인청에 대하여 승인청에서 보고한 청구인의 주택건설촉진법 위반 여부에 대한 청문 실시결과 청구인이 사전입주자모집을 한 사실이 없다고 진술하고 있고, 이 사건에 대하여 광주지방검찰청에서도 혐의 없음으로 처리하고 있으므로, 승인청에서 보고한 입주자모집공고 승인전 입주자모집행위를 증명할 수 있는 증빙자료를 제출하도록 요구하자, 승인청은 2002. 6. 18. 피청구인에게 다음과 같이 위반사실을 조사 보고하였다. ① 청구인은 입주자모집공고 승인을 얻지 않은 상태에서 안내문 일정에 맞추어 입주자접수(2002. 3. 8. ～ 2002. 3. 12.), 동․호수 추첨(2002. 3. 16.) 및 미 당첨자 환불(2002. 3. 18.)을 하는 등 입주자모집공고 승인일(2002. 3. 20.) 이전에 입주자를 모집한 사실이 있다. ② 위 ①항의 행위는 주택공급에관한규칙 제7조제1항제2호의 규정에 의한 “주택임대보증”을 받은 시점인 2002. 3. 18. 이전에 입주자를 모집한 것으로 동 규정의 입주자모집 요건을 갖추지 못하였으며, 동규칙 제8조 및 제10조의 규정에 의한 입주자의 모집절차를 거치지 아니하고 공급하는 등 동규칙에서 정하는 입주자모집 조건․방법․절차를 무시한 위법행위이다. ③ 청구인의 위반행위로 인하여 임대(분양)희망자, ○○아파트 입주민 등이 여러 차례 민원을 제기하였으며, 그 사실여부에 대하여 사전 입주자모집에 참여한 예약신청자 등과 유선통화하여 확인한 결과 입주자모집공고 승인 이전에 사전 입주자모집이 이루어진 사실이 확인되었다. (버) 피청구인의 소속 공무원인 청구외 김☆☆의 2002. 9. 11.자 검토사항보고서에 다음과 같이 각각 기재되어 있다. ① 승인청에 민원을 제기한 ○○아파트 입주민 중 청구외 김◎◎ 및 노○○에 대하여, ◆◆파크빌 임대아파트 사업주체인 청구인 회사가 입주자모집공고 승인전에 입주자모집, 동․호수 추첨 및 미당첨금 환불 등을 한 사실이 있는지 여부를 묻자, 위 김◎◎ 등은 아파트공급방식 변경 등에 대한 민원을 제기하면서 청구인 회사의 사전분양 사실 확인 없이 깊은 내용도 모른 채 청구인 회사가 불법분양을 했다는 내용을 언급했을 뿐이라고 진술했다. ② 2002. 9. 4.부터 2002. 9. 10.사이의 기간중 청구인 회사에서 제출한 임대아파트 분양계약자 명단중 임의로 17세대를 선정하여 전화로 확인한 결과 임대아파트 입주신청 접수일이나 동․호수 추첨시 청구인 회사측에서 미분양세대가 발생하였을 경우 임대예약 접수자들에 대한 우선권을 주기 위한 예약접수나 동․호수 추첨을 한다는 말은 전혀 없었던 것으로 대답하였다. ③ 위 ①항, ②항 및 승인청의 보고서와 청문 등을 종합적으로 검토한 결과, 당시 임대아파트 입주 신청접수자들에게 미분양세대가 발생하였을 경우 임대예약 접수자들에 대한 우선권을 주기 위해 동․호수 추첨을 한다는 통보나 주지한 사실이 없는 점, 민원인들이 사전분양여부에 대하여 잘 모른다고는 하지만 승인청 주관 하에 청구인 회사의 사전분양 문제가 공개민원으로 처리되어 위반사업자로 보고 및 고발된 사실이 있는 점, 임대아파트 입주계약자들과의 전화면담에서도 청구인이 주장하고 있는 가계약 조건을 알지 못한다고 하는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인에 의하여 이루어진 일련의 행위는 입주자모집공고 승인전 입주자모집으로서 사전분양에 해당하므로, 주택건설촉진법 제7조 및 동법시행령 제10조의3의 규정에 의하여 등록말소 함이 타당하다. (서) 피청구인이 제출한 확인서에 의하면, ◆◆파크빌 임대아파트 분양계약자중 17세대(청구외 이▲▲, 이▼▼, 강○○, 김▲▲ 전▲▲, 이▲▲, 최▲▲, 김☆☆, 서○○, 양○○, 이◇◇, 김◇◇, 김◀◀,황▲▲, 이◎◎, 김◎◎ 이☆☆,)를 선정하여 전화로 면담한 결과, 임대아파트 신청접수시나 동․호수 추첨시에 미분양세대가 발생하였을 때를 전제로 유효하다는 말이 없었다고 하거나 위 조건을 들은 기억이 없다고 답변한 것으로 되어 있다. (어) 청구인이 제출한 확인서에 의하면, ◆◆파크빌 임대아파트 분양계약자 51세대에 대하여, “예약접수시, 동․호수 추첨시 및 가계약체결시 청구인 회사의 직원으로부터 분양모집공고상 1․2․3 순위자가 아닌 경우에는 1․2․3 순위자가 분양계약 체결 후 잔여세대에 대하여 별도로 지정한 일시에 가계약 순번에 의하여 동․호수를 지정한다”는 조건을 설명한 것을 들었는지 여부를 확인한 결과 위 51세대 모두 그런 사실이 있다고 확인한 것으로 되어 있으며, 특히 피청구인이 전화면담한 17세대의 분양계약자가 서명․날인한 확인서에 의하면, 위 분양계약자 들은 피청구인과 통화시 질문의 요지를 정확히 알지 못하여 대답을 제대로 하지 못한 것이라고 하면서, 예약접수시나 가계약체결시 청구인 회사의 직원으로부터 위 가계약 조건에 대한 설명을 들었거나 들은 것 같다고 자필로 진술한 것으로 되어 있다. (저) 피청구인은 2002. 9. 16. 청구인 회사가 입주자모집공고 승인 전에 입주자모집을 하였다는 이유로 청구인에 대하여 주택건설사업자 등록을 말소하였다. (처) 청구인은 2001. 6. 19.자로 승인청으로부터 광주역시 ○○구 ○○동 826-1번지 외 5필지(397세대)에 대한 주택건설사업계획을 승인을 받았고, 2002. 7. 22. 청구외 ○○시장으로부터 전라남도 ○○시 ○○동 372-1 외 17필지(549세대)의 주택건설사업계획 승인을 신청한 것으로 되어 있다. (2) 이 건 처분이 적법․타당한 지에 대하여 살펴본다. (가) 주택건설촉진법 제6조 및 동법시행령 제9조의 규정에 의하면, 연간 20세대 이상의 공동주택건설사업을 영위하고자 하는 자는 건설교통부장관에게 등록하여야 하며, 주택건설사업자의 등록기준․등록절차 및 방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 되어 있고, 동법 제7조제1항제2호의 규정에 의하면, 건설교통부장관은 등록업자가 동 법 또는 동 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 때에는 그 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업을 정지할 수 있도록 되어 있으며, 동법 제32조제1호 및 주택공급에관한규칙 제8조의 규정에 의하면, 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 공개모집을 하여야 하고, 이 경우 국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 사업주체는 입주자모집 공고안 등 관계 서류를 갖추어 시장․군수․자치구의 구청장의 승인을 얻어야 한다고 되어 있고, 동법시행령 제10조의3제1항 및 별표 1의 규정에 의하면, 법 제32조의 규정에 위반하여 입주자모집승인 또는 입주자모집공고 등 공급절차를 거치지 아니하고 주택을 공급한 때에는 등록말소처분을 하도록 되어 있으며, 동법시행령 제45조의 규정에 의하면, 건설교통부장관의 주택건설사업자의 등록 및 등록말소에 관한 권한은 시․도지사에게 위임되어 있다. (나) 위 기록에 의하면, 청구인 회사는 주택을 공급함에 있어서 주택건설촉진법 제32조제1호 및 주택공급에관한규칙 제8조 등의 규정에 의하여 2002. 3. 20. 청구외 광주광역시 ○○구청장으로부터 승인을 받아 같은 달 23일 ○○신문에 입주자모집 공고를 하기 전인 2002. 3. 8.부터 임대주택 입주예약자 접수를 하고 2002. 3. 20.부터 같은 달 22일 사이에 전체 임대공급대상 주택 300세대 중 293세대에 대해 동⋅호수 추첨을 하여 가계약을 체결한 후 미당첨자에 대해서는 신청금(100만원)을 환불하였는데 이 때 가계약서 제2조(가계약 조건)제3호에는 가계약자가 분양(입주)모집공고상 1⋅2⋅3 순위자가 아닌 경우에는 1⋅2⋅3 순위자가 동⋅호수를 추첨하여 계약을 체결한 후 잔여 세대에 대해 가계약 순번에 의해 청구인 회사가 다시 동⋅호수를 지정하는 것으로 규정되어 있었으며, 위 서구청장의 승인을 얻어 정식으로 공고한 입주자모집 공고에 따른 입주 신청자는 전혀 없었고, 그후 위 가계약을 체결하였던 자들은 모두 가계약의 내용대로 입주계약을 체결하여 주택을 공급받았던 것으로 인정된다. 이와 같이 비록 청구인 회사가 가계약을 체결할 때 가계약서에 위 가계약 조건을 명시하였다 하더라도 청구인 회사가 입주자모집 공고 전에 입주자예약과 동⋅호수 추첨을 거쳐 전체 공급대상 300세대 중 293세대에 대해 입주가계약을 체결한 데에 반해 정상적인 입주자 모집공고에 따른 입주신청시에는 신청자가 전혀 없었다면 이는 청구인 회사에서 사전에 입주예정자 모집과 동⋅호수 추첨 및 가계약체결이라는 일련의 절차를 거침으로써 입주자 모집공고를 했을 때는 이미 동 공고상의 1⋅2⋅3 순위자들로 하여금 입주자모집내지 입주자 선정이 종료된 것으로 오인하게 하여 임대분양 신청을 포기하게 하였기 때문으로 추정되고, 1⋅2⋅3 순위자들이 전혀 분양신청을 하지 아니함에 따라 위 가계약 체결자들이 모두 가계약의 내용대로 임대주택을 공급(입주)받게 되었다면 이러한 일련의 행위는 실질적으로는 주택건설촉진법에 의한 주택공급에 해당한다 할 것이어서 주택공급시 미리 구청장(광주광역시 ○○구청장)의 승인을 얻도록 하고 있는 동법 제32조에 위반된 행위임이 분명하다 할 것이므로 이를 이유로 행한 피청구인의 이건 처분이 위법⋅부당하다 할 수 없다 할 것이다. 5. 결 론 그렇다면, 청구인의 청구는 이유없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 의결한다.

[출처] 법제처 : 국가법령정보센터(행정 심판례) - 2002-09380

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[ 참조조문 ]

주택공급에관한규칙 제2조 제7조 제8조

주택건설촉진법 제6조 제7조 제32조

주택건설촉진법시행령 제9조 제10조

[ 사건명 태그]

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[ 참조조문 태그 ]

주택건설촉진법 제32조 주택건설촉진법 제7조 주택건설촉진법시행령 제10조 주택공급에관한규칙 제8조 주택공급에관한규칙 제2조 주택공급에관한규칙 제7조 주택건설촉진법 제6조 주택건설촉진법시행령 제9조

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