【재결요지】 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’란 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무를 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우를 의미한다는 청구인의 주장이 타당하다고 할 것이고, 가처분 등기는 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정, 일체의 처분행위를 금지하는 예고적 효력이 있는 등기로서, 법원의 판결에 의해 가처분권자가 승소하게 될 경우 가처분등기 이후의 등기는 소멸하게 되므로 등기를 신청하지 못할 법률상, 사실상 정당한 사유에 해당함에도 불구하고 이를 간과하여 피청구인이 청구인에게 한 이 사건 처분은 위법ㆍ부당하다.
【주문】 피청구인이 2011. 10. 14. 청구인에 대하여 한 과징금 104,833,200원 부과처분은 이를 취소한다.
【청구취지】 피청구인이 2011. 10. 14. 청구인에 대하여 한 과징금 104,833,200원 부과처분은 이를 취소한다.
【이유】 청구인은 2004. 10. 14. 토지거래허가구역인 부산광역시○○구 ○○동 737-2외 4필지(이하 “사건토지”라 한다)를 청구 외 김명숙과 매매계약을 체결하고, 2004. 11. 30. 잔금을 지불하였으나, 등기를 하지 않은 상태가 지속되다가 사건토지가 2008. 5. 31. 토지거래허가구역에서 해제되었고, 청구인이 2011. 8. 4. 부산광역시 금정등기소에 사건토지에 대한 등기를 신청하자 금정등기소장이 피청구인에게 과태료 사유를 통지하였으며, 피청구인은 2011. 9. 19. 청구인에게「부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률」(이하 “부동산실명법”이라 한다)위반 과징금 부과처분 사전통지를 거쳐 청구인이 의견제출을 하지 않자 2011. 10. 14. 부동산실명법을 위반하였다 하여 과징금 104,833,200원 부과처분(이하 “이 사건 처분”이라 한다)을 하였다.
2. 청구인 주장 요지
이에 대하여 청구인은 다음과 같이 주장한다.
가.「부동산등기 특별조치법」제2조제1항에 “부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각 호의 1에 정하여진 날로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소, 해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.”고 규정되어 있는바, 청구인이 매수한 토지전부가 토지거래허가구역내의 부동산으로 토지거래허가를 받지 않은 상태에서는 무효의 계약이므로 청구인이 토지거래허가를 받지 못한 기간 동안은「부동산등기 특별조치법」제2조제1항의 기간이 기산될 수 없다.
나. 장기 미등기자에 대한 벌칙규정인 부동산실명법 제10조제1항 단서규정에 의하면 “등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”고 규정되어 있는바, 2007. 10. 위 토지가 토지거래허가구역에서 해제된 이후에도 청구인이 매수한 부동산 전부에 청구 외 한○○ 명의의 처분금지 가처분이 등기되어 있어 위 가처분이 말소되기 전에는 소유권이전 등기를 할 수 없는 상황이었고, 청구인이 매도인에게 수차 금정농협의 근저당권 및 한○○의 가처분을 해결할 것을 촉구하였으나 매도인이 곧 해결될 것이라면서 몇 년 동안을 아무런 해결방안도 없이 기일만 지체하여 청구인으로서는 등기를 신청할 수 없는 상황이었으나 도저히 더 이상 매도인만 믿고 소유권회복을 미룰 수 없어 가처분권자 한○○과의 법적분쟁을 예정하고 등기절차를 이행할 수밖에 없었다.
다. 따라서 사건토지에 등기되어 있는 가처분으로 인하여 청구인이 소유권이전등기를 하더라도 향후 가처분권자 한○○과의 소송에서 청구인이 승소하여야만 온전한 소유권을 회복할 수 있는 상황이고, 만일 패소할 경우 소유권이 박탈당할 수도 있는 힘겨운 상황에서 더 이상 소유권을 침탈당하고만 있을 수 없어 부득이 소유권이전등기를 경료할 수밖에 없었는데, 피청구인이 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있음을 간과한 채 청구인에게 한 이 사건 처분은 부당하다고 사료되므로 마땅히 취소되어야 할 것이다.
[보충서면]
가. 법무부 법심 ○○○○○-○○○○(2005. 7. 29.)호 질의회신에 따르면, 부동산실명법 제10조제1항 단서의 “등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우”란 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무를 기대하는 것이 무리라고 볼만한 사정이 있는 경우를 의미한다고 규정하고, 일반적으로 처분금지가처분은 (...중략) 처분제한적 효력이 있는바, 그 효력에 기하여 채무자(등기의무자)는 가처분 및 가압류된 부동산을 양도하거나 제한물권을 설정하는 등의 처분행위를 할 수 없게 되므로 부동산에 등기된 가처분으로 인하여 매도인은 매수인에게 등기이전을 해줄 수 없는 법률적 장애가 발생한 경우로서 부동산실명법 제10조제1항 단서에서 정한 “등기를 신청하자 못할 정당한 사유”가 있었다고 보아야 하므로 가처분 및 가압류된 기간은 장기미등기 기간에 산입하여서는 안된다는 내용이다.
나. 피청구인은 이 사건 부동산에 가처분 및 근저당권이 존재하고 있음에도 소유권이전등기절차를 경료한 사실로 미루어볼 때 청구인이 언제든지 소유권이전등기를 할 수 있었다고 판단하여 과징금부과처분을 하였으나, 위 질의회신 내용과 같이 청구인은 가처분 및 근저당권이 경료된 부동산을 이전받을 수 없는 상황이라 수년간 매도인이 이을 해결할 것을 독촉하면서 기다려 오다가 토지거래허가구역 해제 이후 지가상승이 계속되는 이 사건 부동산에 대한 소유권회복을 더 이상 미루다가는 법적 다툼보다 큰 손해가 생길 수도 있겠다는 위기의식으로 가처분과 근저당권이 경료된 채로 먼저 소유권이전등기를 받은 후 청구인이 직접 가처분 말소 등의 소유권보전 소송을 제기할 각오로 소유권이전등기절차를 경료할 수 밖에 없었던 상황이므로 청구인에게 부동산실명법 제10조제1항 단서에서 정한 “등기를 신청하지 못할 정당한 사유”가 있었던 제반사정을 감안하시어 피청구인의 과징금 부과처분을 취소하여 주기 바란다.
3. 피청구인 주장 요지
피청구인은 다음과 같이 주장한다.
가. 청구인은 토지거래계약허가를 받지 못하여 등기신청을 할 수 없었다고 주장하나, 「부동산등기 특별조치법」제2조제1항의 규정에 의거 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 반대급부의 이행이 완료된 날로부터 60일 이내에 소유권이전 등기를 하여야 하며, 부동산실명법 제10조의 규정에 의하면「부동산특별조치법」제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 동법 부칙 제2조의 적용을 받는 자로서 반대급부의 이행이 완료된 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자에 대하여는 부동산평가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위 안에서 과징금을 부과하도록 하고 있으며, 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있을 경우 그러하지 아니한다고 규정하고 있다. 그러나 청구인은 토지거래허가를 받지 못하여 등기신청을 할 수 없었다고 주장하고 있으나, 사건 토지는 2008. 5.31. 국토해양부 공고 제2008-216호로 토지거래허가 구역에서 해제되었으나 청구인은 등기의무기간 3년을 경과하여 2011. 8. 4 소유권이전 등기를 경료 하였으므로 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다.
나. 매도인이 처분금지 가처분과 근저당권을 해결하지 않아 온전한 소유권 행사를 하지 못하고 있어 법적 쟁송을 염두에 두고 소유권이전을 진행하였다며 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있다고 주장 하나, 부동산실명법 제10조제1항 단서의‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’란 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼만한 사정이 있는 경우를 의미하고, 법무부 질의 회신에도 “등기를 신청하지 못할 정당한 사유”란 등기 신청의 원인이 된 채권계약이 무효가 되어 이전등기 자체가 불필요하거나 도시개발법에 의한 환지처분, 도시 및 주거환경 정비법에 의한 재개발사업, 기타 천재지변 등으로 인하여 이전등기 자체가 법률상, 사실상 불가능한 경우를 의미하는 것이라고 하는 바, 청구인의 경우 등기를 신청하지 못할 정당한 사유에 해당되지 않는다고 할 것이다.
다. 청구인은 이 사건 부동산에 가처분이 있어 등기를 못하였다는 주장은 일반적으로 처분금지가처분은 물론 부동산에 대한 가압류도 처분 제한적 효력이 있는 바, 그 효력에 기하여 채무자(등기의무자)는 가처분 및 가압류된 부동산을 양도하거나 제한물권을 설정하는 등의 처분행위를 할 수 없게 되므로, 등기이전을 해줄 수 없는 법률적 장애가 발생한 경우로 가처분 및 가압류된 기간은 장기미등기 기간에 산입하여서는 안 될 것이므로 장기 미등기에 해당되지 않는다고 판단하고 있으나, 해당 부동산은 가처분 및 근저당권이 현재까지 존재하고 있음에도 2011. 8. 4. 소유권이전등기를 경료한 사실을 미루어 볼 때 청구인은 언제든지 소유권이전등기를 할 수 있는 능력이 있었다고 판단되며, 단지 청구인이 자신의 명의로 등기하지 않고 매도인 명의로 장기간 방치한 것으로 가처분과 근저당권이 있어 소유권이전등기를 법이 정한 시기까지 이행하지 아니한 것이 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유’에 해당한다고 볼 수 없으므로 부동산실명법 규정에 따른 과징금 부과 처분을 철회하여 달라는 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다.
라. 위와 같이 피청구인이 청구인에게 한 이 사건 처분은 적법ㆍ타당하므로 이 사건 청구는 마땅히 기각되어야 할 것이다.
4. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당여부
가. 관계법령 등
○「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」제10조
○「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행규칙」제4조
나. 판 단
(1) 청구인의 청구서, 보충서면, 피청구인의 답변서, 등기사항전부증명서, 처분사전통지서, 과징금부과 처분서 등 각종 증거자료를 종합해 보면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
(가) 청구인은 2004. 10. 14. 사건토지에 대하여 청구 외 김명숙과 매매계약을 체결하고, 2004. 11. 30. 잔금을 지급하였지만, 사건토지가 토지거래허가구역으로서 토지거래허가를 득하지 못하고 있다가 2008. 5. 31. 토지거래허가구역이 해제되었다.
(나) 2004. 12. 15. 금정농업협동조합은 청구 외 한종국을 채무자로 하여 근저당권(채권최고액 252,000,000원)을 설정하고, 청구 외 한종국은 2005. 1. 17. 부산지방법원의 가처분 결정을 근거로 가처분(매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타 일체의 처분행위 금지) 등기를 경료하였다.
(다) 청구인은 2011. 8. 4. 가처분 등기에도 불구하고 2004년의 매매를 원인으로 하는 소유권이전 등기를 신청하자, 부산금정등기소장은 피청구인에게 과태료사유 통지를 하였다.
(라) 피청구인은 2011. 9. 19. 과징금부과처분 사전통지를 하고, 2011. 10. 14. 「부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률」위반사항으로 이 사건 처분을 하였다.
(2) 살피건대, 부동산실명법 제10조제1항에 “「부동산등기 특별조치법」제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있고 같은 법 제10조제2항에는 “제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부,「부동산등기 특별조치법」제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.”고 규정하면서, 부동산실명법 시행규칙 제4조 [별표]에서 과징금 부과기준으로 부동산 평가액이 5억원 이하일 경우 5%, 의무위반 경과기간이 2년 초과할 경우 15%의 과징금을 부과하도록 규정하고 있다.
(가) 청구인이 사건토지의 매매계약을 할 당시에는 사건토지가 토지거래허가구역에 위치하는 것은 인정되는 사실이므로, 청구인이 토지거래허가를 득하지 못하였다면 계약의 효력은 유동적 무효상태로 존재하다가 2008. 5. 31. 사건토지가 토지거래허가구역에서 해제된 시점부터 이 매매계약은 유효한 계약으로 성립되었다고 할 것이다.
(나) 청구인이 토지거래허가구역이 해제된 후 3년이 경과한 2011. 8. 4. 소유권 이전등기를 신청하였으므로 부동산실명법에서 규정하고 있는 3년을 경과한 것은 인정된다 할 것이다.
(다) 사건토지에 근저당권이나 지상권이 설정된 것은 소유권 이전에 장애가 될 수 없으므로 별론으로 하고, 2005. 1. 17. 청구 외 한종국의 가처분 등기를 부동산실명법에서 말하는 등기를 신청하지 못할 정당한 사유에 해당하는지에 대하여 살펴보면,
(라) ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’란 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무를 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우를 의미한다는 청구인의 주장이 타당하다고 할 것이고, 가처분 등기는 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정, 일체의 처분행위를 금지하는 예고적 효력이 있는 등기로서, 법원의 판결에 의해 가처분권자가 승소하게 될 경우 가처분등기 이후의 등기는 소멸하게 되므로 등기를 신청하지 못할 법률상, 사실상 정당한 사유에 해당함에도 불구하고 이를 간과하여 피청구인이 청구인에게 한 이 사건 처분은 위법ㆍ부당하다.
5. 결론
그렇다면, 청구인의 청구는 이유 있다 할 것이므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 재결한다.
