【재결요지】 [1] 부동산을 사인이 아닌 지방자치단체로부터 매입한 경우에는 미등기전매나 조세 회피를 위한 계약서 변경 등이 불가능하며 법령에 의하여 취득할 수 없는 토지를 취득하는 것도 불가능하게 되는 점 등에서 부동산실명법 시행령 제3조의2 단서에 따른 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 있었다고 볼 수 없다.
[2] 부동산실명법 시행령 제4조의2 단서규정은 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있도록 하고 있으므로, 감경사유가 있음에도 이를 전혀 고려하지 않았거나 감경사유에 해당하지 않는다고 오인한 결과 과징금을 감경하지 않았다면 그 과징금 부과처분은 재량권을 일탈ㆍ남용한 위법한 처분이다.
【주문】 피청구인이 2012. 10. 5. 청구인에 대하여 한 서울시 성북구 종암동 3-75에 대한 부동산실명법위반 223,550,000원의 과징금은 111,775,000원의 과징금으로, 같은 동 3-1020에 대한 부동산실명법위반 4,760,000원의 과징금은 2,380,000원의 과징금으로 각각 변경한다
【청구취지】 피청구인이 2012. 10. 5. 청구인에 대하여 한 서울시 성북구 종암동 3-75에 대한 부동산실명법위반 223,550,000원의 과징금은 111,775,000원의 과징금으로, 같은 동 3-1020에 대한 부동산실명법위반 4,760,000원의 과징금은 2,380,000원의 과징금으로 각각 변경한다.
【이유】 1. 사건개요
가. 피청구인은 서울시 소유의 서울시 ○○구 ○○동 3-75 대 263.4㎡(이하 ‘이 사건 제1토지’라 한다) 및 같은 동 3-1020 대 7㎡(이하 ‘이 사건 제2토지’라 한다, 위 제1토지와 합쳐서 이하 “이 사건 각 부동산”이라 한다)에 대하여 2004. 3. 29. 청구인과 매매계약을 체결하였으나, 청구인이 2004. 5. 28. 잔금을 모두 납부한 후, 미등기 상태로 두었다가 2008. 4. 15.에 이르러서야 청구인 명의로 소유권이전등기를 마치자 이는「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 “부동산실명법”이라 한다) 제10조제1항을 위반한 3년 이내에 등기하지 아니한 장기미등기자에 해당한다고 판단하여, 2012. 1. 12. 2건 모두에 대하여 과징금 부과처분을 하였다.
나. 이에 청구인이 2012. 7. 20. 민원을 제기하자, 피청구인은 부동산실명법 적용 및 과징금 산정의 타당성, 과징금 50% 감면대상 여부 등 검토하여 당초 부과하였던 과징금을 취소하고 재산정하여 2012. 10. 5. 청구인에게 1) ○○동 3-75에 대해서는 223,550,000원의 과징금을 부과(이하 ‘제1처분’이라 한다)하고, 2) 같은 동 3-1020에 대해서는 4,760,000원의 과징금을 각각 부과(이하 ‘제2처분’이라 한다, 위 제1처분과 합쳐서 이하 ‘이 사건 각 처분’이라 한다)하였다.
2. 청구인 주장
이 사건 부동산 관련하여 등기이전 정보를 알지 못했고, 장기미등기에 조세포탈이나 법령제한의 회피 목적이 없었으므로, 부동산실명법 시행령 제3조의2 단서 “조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다”에 따라 피청구인이 기 부과한 과징금 부과처분은 위법하므로 각 부동산별로 과징금을 50%씩 감경하여야 한다.
3. 피청구인 주장
가. 청구인이 두 부동산(○○동 3-75, ○○동 3-1020)을 매입한 이후 단순히 60일 이내에 소유권이전등기를 하여야 한다는 규정을 몰랐고 이에 대한 정보를 얻지 못했다는 것만으로 장기미등기가 정당화될 수 없고, 더욱이 청구인은 2004. 3월 본건 부동산 매매계약시 법무사를 대리인으로 선정하여 계약을 체결하였으며, 조합의 업무를 관리하고 대행하는 부동산 전문 컨설팅 회사를 두고 조합을 운영하고 있는 상황이었기에 등기의무 해태 책임을 피할 수 없다.
나. 또한 청구인은 부동산 취득신고도 하지 않고 지연하였다가 2008. 4. 15. 소유권이전등기 시점 무렵인 2008. 3. 31. 신고하여 취득세, 등록세, 재산세 등 지방세에 대하여 신고 불성실로 인한 가산세를 부과 받았으며, 소유권을 등기하지 않은 채 불안정한 권리관계를 4년 가까이 지속하면서 적어도 그 기간 동안은 토지 소유자로서 세금을 내지 않을 수 있었고, 조세포탈이나 법령제한의 회피 목적이 없었음을 주장하는 자의 구체적이고 적극적인 입증이 있어야 하나, 매입시부터 본 건 부동산이 조세포탈을 하고, 법령제한이 될 만한 토지가 아니라는 진술만을 하고 있으며, 청구인이 근거로 삼는 정비사업의 완료 또한 절차상 이행되는 재건축 추진의 당연한 결과일 뿐 4년여 기간의 장기미등기에 그러한 목적이 없음을 입증할 증거가 될 수 없다고 판단, 부동산실명법 시행령 제4조의2 단서 규정을 적용하여 감경하기에는 불충분하므로 청구인의 주장은 기각되어야 한다.
4. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당 여부
가. 관계 법령
구「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(법률 제8635호) 제10조
「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령」제4조의2
나. 판 단
1) 청구인 및 피청구인이 제출한 행정심판청구서, 답변서 등의 기재내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
가) 피청구인(매도자)은 2004. 3. 29. 청구인(매수자)과 이 사건 제1토지에 대하여는 매매금액을 549,584,100원으로 하여, 이 사건 제2토지에 대하여는 매매금액을 18,004,000원으로 하여 이 사건 각 부동산의 매매계약을 체결하였다.
나) 청구인은 2004. 5. 28. 이 사건 각 부동산의 매매계약에 따른 잔금을 모두 납부하였다.
다) 청구인은 2008. 4. 15. 이 사건 각 부동산을 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
라) 피청구인은 2012. 10. 5. 청구인에게 이 사건 각 처분을 하였다.
2) 이 사건 처분의 위법ㆍ부당 여부에 관하여 살펴본다.
가) 「부동산실명법」제10조 및 같은 법 시행령 제4조의 2에 의하면, 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 ‘1. 계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날, 2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날’부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 않으면 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금을 부과하되, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 과징금 중 100분의 50을 감경할 수 있도록 정하고 있다.
또한 같은 법 시행령 별표의 과징금 부과기준에 의하면, 과징금의 금액은 부동산평가액을 기준으로 한 과징금 부과율과 의무위반 경과기간에 대한 과징금 부과율을 합한 과징금 부과율에 그 부동산평가액을 곱하여 산정하고, 부동산평가액이 5억원 이하인 경우에는 과징금 부과율을 5%로 그리고 5억원 초과 30억원 이하인 경우에는 과징금 부과율을 10%로, 의무위반 경과기간이 2년을 초과한 경우에는 과징금 부과율을 15%로 각각 정하고 있다.
나) 이 사건 처분에 관하여 살펴본다.
위 인정 사실 및 이 사건과 관련한 전체 기록의 내용을 종합하면, 이 사건 각 부동산을 청구인이 피청구인으로부터 매수한 후 장기간(2004. 5. 28 ~ 2008. 4. 14) 미등기하여 「부동산실명법」을 위반한 사실을 인정할 수 있다.
한편 청구인은 부동산 관련하여 등기이전 정보를 알지 못했고, 장기미등기에 조세포탈이나 법령제한의 회피 목적이 없었으므로, 관련법에 따라 과징금을 50%씩 감경하여야 한다고 주장한다.
살피건대 청구인이 이 사건 부동산을 사인이 아닌 지방자치단체로부터 매수한 점, 지방자치단체로부터 매입한 경우에는 미등기전매나 조세 회피를 위한 계약서 변경 등이 불가능하며 법령에 의하여 취득할 수 없는 토지를 취득하는 것도 불가능한 점 등에 비추어 보면 청구인에게 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 있었다고 볼 수 없다(미등기의 경우 등기에 따른 취득세ㆍ등록세와 보유기간의 재산세가 부과되지 않는 것은 필연적이므로 부동산실명법 시행령 제3조의2 단서상의 조세는 위와 같은 조세를 제외한 다른 조세를 가리킨다고 보아야 할 것이다).
그런데 부동산실명법 시행령 제4조2의 단서 규정에 의하면, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있도록 하고 있고, 위 감경사유가 있음에도 이를 전혀 고려하지 않았거나 감경사유에 해당하지 않는다고 오인한 나머지 과징금을 감경하지 않았다면 그 과징금 부과처분은 재량권을 일탈ㆍ남용한 위법한 처분이라고 할 수밖에 없을 것인바(대법원, 2010. 7. 15. 선고 2010두7031 판결 참조), 청구인에게 위에서 본 바와 같은 감경사유가 있는데도 이에 해당하지 않는다고 본 피청구인의 이 사건 각 처분은 재량권을 일탈ㆍ남용한 위법이 있다.
5. 결 론
그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 있으므로 청구인의 청구를 받아들이기로 하여 주문과 같이 재결한다.
