【재결요지】 [1] 임대사업을 목적으로 하는 회사가 임대목적물인 부동산을 회사대표의 명의로 등기하였다면 회사와 회사대표가 공동투자의 관계에 있다고 하더라도 부동산실명법상 실권리자 등기의무에 위반된다.
[2] 부동산실명법상 실권리자 등기의무 위반을 이유로 한 과징금과 형사벌은 그 법적 성격과 요건을 달리하는 것으로 양자의 병과가 허용될 수 있으며, 어느 한쪽의 요건의 미비가 다른 쪽의 제재에 영향을 미치는 것도 아니다.
【주문】 청구인의 청구를 기각한다.
【청구취지】 피청구인이 2012. 5. 29. 청구인에 대하여 한 부동산실명법위반 과징금 37,600,000원의 부과를 취소한다.
【이유】 1. 사건개요
가. 청구인은 청구인 소유의 서울시 ○○구 ○○동 587-9 다세대주택 205호(이하 ‘이 사건 제1부동산’이라 한다), 401호(이하 ‘이 사건 제2부동산’이라 한다), 501호(이하 ‘이 사건 제3부동산’이라 한다, 위 제1부동산 및 제2부동산을 합쳐서 이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)를 2007. 7. 10. 청구외 장○○에게 명의신탁하였다가 2011. 3. 21. 청구인 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
나. 피청구인은 국토해양부에서 2011. 7. 8. 피청구인에게 2011년도 1분기 거래가격이 부적정한 부동산에 대한 부동산거래신고 정밀조사 대상자로 청구인이 통보되자, 피청구인은 관련 자료를 수집하던 중, 이 사건 각 부동산이 2007. 7. 10. 이○○에게서 장○○으로 소유권이전등기 될 당시 실소유자가 청구인임에도 장○○ 명의로 등기된 사실을 적발하고, 2012. 5 .29. 청구인에 대하여 『부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률』(이하 “부동산실명법”이라 한다) 위반을 이유로 하여 과징금 37,600,000원을 부과(이하 “이 사건 처분”이라 한다)하였다.
2. 청구인 주장
가. 이 사건 각 부동산은 주식회사 ○○산업개발(이하 ‘○○산업’이라 한다)의 소유이나, 당시 임대사업자 등록증 미발급으로 대표자인 “장○○” 명의로 등기하였고, 임대사업자 등록증 교부 이후 “○○산업”으로 이전등기하였으므로 이는 부동산실명법 위반이 아니다.
나. 그 당시 진정산업 대표이사 “장○○”과 “○○산업”간에 공동투자이며, 부정한 방법으로 취득한 재산을 타인명의로 무상 명의신탁했을 때 이것이 실명제법 위반인지, 아니면 가족들 간에 유상거래 했으나 가족이기에 서로 믿고 소유권이전등기를 뒤늦게 했을 때, 이것도 실명법 위반인지 혼돈을 가져온다.
다. 피청구인이 장○○을 부동산실명법 위반으로 단정하여 서울북부지방검찰청에 고발하였으나, 검찰에서는 부정한 방법으로 투자 없이 무상 등기한 것이 아닌 유상 거래인만큼 뒤늦게 소유권이전등기를 했다하여 이것이 실명제법 위반이 아니다. 그러므로 이 사건 고발은 법리해석을 잘못한 결론인바 공소권유지 불가하다는 결정이었다.
따라서 피청구인의 이 사건 처분은 위법한 처분이다.
3. 피청구인 주장
가. 청구인은 진정산업에서 임대업을 목적으로 매입하였으나, 당시 임대사업자 등록증 미발급으로 대표자 명의로 등기하였고, 임대사업자 등록증 교부 이후 진정산업으로 이전등기 한 것은 부동산실명법 위반이 아니라고 주장하나, ○○산업은 전 소유자 “이○○”으로부터 이 사건 각 부동산을 “장○○” 명의로 소유권이전등기(2007. 7. 10)할 당시 이미 법인설립 목적 변경(부동산임대업 등 추가)을 완료(2002. 5. 8)한 상태였으므로 부동산 임대업을 개시할 의사가 있었다면 이를 포함한 사업자등록신고에 아무런 장애가 없었다.
또한 법인 취득 재산을 법인 명의로 소유권이전등기에 함에 있어 ”사업자등록증“이 필수 제출서류가 아니므로 청구인의 주장은 이유 없다.
나. 청구인은 이 사건 각 부동산은 당시 진정산업 대표이사 “장○○”과 “○○산업” 간에 공동투자라고 주장하나, 2011. 3. 17. 작성된 다세대 매매계약서(2011. 3. 21. 매도인 장○○, 매수인 ○○산업의 소유권이전등기를 위한 계약서) 특약사항 내용을 보면『2011. 3. 21. 소유권이전등기는(장○○→○○산업) 2007. 7. 10. 소유권이전등기(이○○→장○○) 당시 임차인의 임대보증금 및 등기비용을 진정산업에서 부담하였으니 실권리자인 진정산업으로 등기한다』는 내용을 확인할 수 있으므로, 2007. 7. 10. 소유권이전등기(이○○→장○○) 당시, 실권리자는 “○○산업”이나 진정산업 대표 “장○○” 명의로 소유권이전등기한 것은 부동산실명법 제3조제1항을 위반한 것이다.
또한, 청구인의 주장과 같이 2007.7.10 “이○○”으로부터 소유권이전등기 당시 진정산업 대표이사 “장○○”과 “○○산업” 간에 공동투자라 하더라도 “장○○”과 “○○산업”간에 공동 명의로 소유권이전등기를 해야지 “장○○” 단독 명의로 등기한 것 역시 당연히 부동산실명법 위반이다.
다. 청구인에 대한 서울북부지방검찰청의 불기소 이유를 보면, 부동산실명법 위반의 경우 2007. 12. 21. 이전에 위반한 사항은 공소시효가 3년이며, 이 사건의 경우 2007. 7. 10. “○○산업”에서 “이○○”에게 이 사건 부동산을 매수하면서 법인 명의로 등기하여야 하나 대표자 “장○○” 명의로 등기한 것은 위반일이 2007. 7. 10.이므로 이미 3년이 경과(2010. 7. 9. 공소시효 완성)하여 불기소처분 된 것이지, 청구인의 주장처럼 실명제법 위반이 아니라고 하여 ”공소권 없음“으로 결정된 것이 아니다.
아울러, 부동산실명법 제3조에 따른 실권리자명의 등기 의무 위반을 이유로 부과되는 과징금(제5조)과 형사처벌(제7조)은 그 법적 성격이나 요건 등이 전혀 다른 별개의 제재수단이며 따라서 각 요건에 해당할 경우 2가지 제재가 병과 될 수 있으며 또는 어느 한 쪽에 대한 요건미비가 다른 제재에 영향을 미치지 않는다.
따라서 피청구인이 과징금을 부과한 것은 적법한 처분이므로 이 사건 처분에 대한 취소를 구하는 청구인의 행정심판청구는 마땅히 기각되어야 한다.
4. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당 여부
가. 관계 법령
구「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(법률 제8418호) 제3조, 제5조
「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령」 제3조의2
나. 판 단
1) 청구인 및 피청구인이 제출한 행정심판청구서, 답변서 등의 기재내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
가) 이 사건 각 부동산은 2002. 7. 15. 김○○ 명의로 소유권보존등기되었다가 2007. 1. 23. 이○○ 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
나) 매도인 이○○과 매수인 장○○ 간에 2007. 6. 21. 이 사건 각 부동산에 대한 매매계약이 체결되었다. 그 당시 작성된 빌라매매계약서에 의하면, 부동산별 매매대금은 이 사건 제1부동산은 13,920,555원, 이 사건 제2부동산은 8,235,278원, 이 사건 제3부동산은 14,594,178원이었다.(이 사건 각 부동산별 세입자 임차보증금을 매수인이 인수하는 조건이다)
다) 장○○은 2007. 7. 10. 이 사건 각 부동산을 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
라) 청구인과 장○○ 간에 20011. 3. 17. 이 사건 각 부동산에 대한 매매계약이 체결되었다. 그 당시 작성된 다세대매매계약서에 의하면, 부동산별 매매대금은 이 사건 제1부동산은 13,920,555원, 이 사건 제2부동산은 8,235,278원, 이 사건 제3부동산은 14,594,178원이었다.
마) 청구인은 2011. 3. 21. 이 사건 각 부동산을 매매를 원인으로 하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
바) 국토해양부에서는 2011. 7. 8. 이 사건 각 부동산 중 205호와 501호에 대하여 2011년도 1분기 부동산거래신고 정밀조사 실시 및 처분현황을 제출하라는 문서를 서울시로 시행하였고, 서울시는 2011. 7. 12. 피청구인에게 위 사항을 통보하였다.
사) 피청구인은 2012. 5. 9. 청구인에게 부동산실명법위반 과징금 부과 사전통지 및 의견 제출 기회를 부여하였다.
아) 청구인은 2012. 5. 24. 피청구인에게 ‘부동산실명제법 위반자가 아니라’는 취지의 이의신청서를 제출하였다.
자) 피청구인은 2012. 5. 29. 청구인을 서울강북경찰서에 부동산실명법 위반자로 고발 및 이 사건 처분을 하였다. 이 사건 각 부동산별 과징금은 각각 이 사건 제1부동산은 1,400만원, 이 사건 제2부동산은 680만원, 이 사건 제3부동산은 1,680만원이었다.
차) 이 사건과 관련하여 서울북부지방검찰청에서는 2012. 7. 12. 장○○에게 2010. 7. 9. 부동산실명법위반죄(2012형제28936)의 공소시효 완성을 이유로 하여 불기소 처분하였다.
2) 이 사건 처분의 위법ㆍ부당 여부에 관하여 살펴본다.
가) 구 부동산실명법 제3조 및 제5조에 의하면, 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 되며, 위 규정을 위반한 명의신탁자에 대하여는 당해 부동산가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위 안에서 과징금을 부과하도록 정하고 있다.
또한 같은 법 시행령 제3조의2 별표의 과징금 부과기준에 의하면, 과징금의 금액은 부동산평가액을 기준으로 한 과징금 부과율과 의무위반 경과기간에 대한 과징금 부과율을 합한 과징금 부과율에 그 부동산평가액을 곱하여 산정하고, 부동산평가액이 5억원 이하 경우에는 과징금 부과율을 5%로, 의무위반 경과기간이 2년을 초과한 경우에는 과징금 부과율을 15%로 각각 정하고 있다.
나) 이 사건 처분에 관하여 살펴본다.
(1) 먼저 청구인의 명의신탁 여부에 관하여 살펴보건대, 위 인정 사실 및 이 사건과 관련한 고소ㆍ고발사건 처분결과 통지서 내용 등 이 사건 기록 전체를 종합하면, 청구인이 이 사건 각 부동산의 실제 소유자임에도 제3자에게 명의신탁한 사실을 인정할 수 있으므로, 관련 법령에 따른 피청구인의 이 사건 처분은 위법하다고 할 수 없다.
한편 청구인은 그 당시 진정산업 대표이사 장○○과 청구인 간에 공동투자라고 주장한다.
위 주장에 대하여 살펴보면, 청구인의 대표이사 장○○이 2012. 5. 23. 피청구인에게 제출한 의견서에서 이 사건 각 부동산은 청구인이 임대업을 목적으로 매입하였으나, 당시 사업자등록증 미발급으로 장○○ 명의로 이전등기하였다고 명의신탁을 자인한 바 있다(당시 청구인이 이 사건 각 부동산을 취득하여 청구인 명의로 소유권이전등기를 함에 있어 사업자등록증이 필수 제출서류라는 근거가 없을 뿐만 아니라 또한 청구인의 법인등기부에 의하면, 이 사건 각 부동산 매입시점 이전인 이미 2002. 5. 8. 부동산 임대업이 ‘목적’란에 추가되었다). 설령 이 사건 각 부동산이 공동투자인 경우라 하더라도 청구인의 투자분에 대하여 청구인 명의로 소유권이전등기를 하지 못할 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.
더구나 2011. 3. 17. 매도인 장○○과 매수인 청구인 간에 작성된 이 사건 각 부동산 관련 다세대매매계약서의 특약사항 내용을 보면, ‘2007. 6. 21. 이 사건 각 부동산의 매도인 장○○은 전 소유자(매도인) 이○○이 2007. 1. 22. 경매로 취득 당시 이 사건 각 부동산별 임차인의 임대보증금을 인수 받았고 당시 매수인(장○○) 역시 따라 이를 인수받았기에 이의 인수금 및 등기비용 등을 현 매수한 회사가 부담등기하였기에 이를 다시 원위치하는 등기임.’으로 기재된 바, 이는 이 사건 각 부동산의 실권리자는 청구인이라는 것을 분명하게 표시한 것으로 볼 수 있으므로 청구인의 위 주장은 이유 없다.
(2) 또한 청구인은 이 사건과 관련한 피청구인의 장○○ 고발건(나중에 장○○으로 변경되었다)에 대하여 서울북부지방검찰청에서도 실명제법 위반이 아니라고 하였으므로 법 위반이 아니라고 주장하므로 살피건대, 이 사건과 관련하여 2012. 7. 12.자로 처분한 서울북부지방검찰청의 불기소 내용을 보면, 부동산실명법위반죄의 경우 2007. 12. 21. 이전에 위반한 사항은 공소시효가 3년인 바, 청구인이 이○○에게 이 사건 각 부동산을 매수하여 당시 청구인의 대표자인 장○○ 명의로 등기를 마친 날짜가 2007. 7. 10. 이므로 그로부터 3년이 지난 2010. 7. 9.로서 공소시효가 완성되었다는 것을 말한다.
더구나 부동산실명법 제3조의 실권리자 등기 의무 위반을 이유로 부과되는 법 제5조에 의한 행정벌인 과징금과 제7조에 의한 형사벌인 징역, 벌금은 그 법적 성격이나 요건 등이 전혀 다른 별개의 제재수단이므로 각각의 요건에 해당할 경우에는 2가지 제재가 병과 될 수 있으며, 설령 어느 한 쪽에 대한 요건에 미비가 있다고 하더라도 다른 쪽의 제재에 영향을 미치는 것은 아니므로 청구인의 주장은 어느 모로 보나 모두 이유 없다.
따라서 청구인의 법 위반 행위에 대하여 피청구인이 관계 법령에 따라 한 이 사건 처분은 위법하다거나 부당하다고 할 수 없다.
5. 결 론
그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.
