【재결요지】 청구인이 이 사건 부동산을 소개받았다고 하더라도, 청구인을 청구외 ○○○의 중개의뢰인이라고 할 수는 없으므로 청구인의 위 행위만으로는 공부법에서 금지하는 ‘중개의뢰인과 직접 거래’한 행위로 볼 수는 없으므로 피청구인이 청구인에 대하여 한 이 사건 처분은 위법하다.
【주문】 피청구인이 2012. 4. 17. 청구인에 대하여 한 6월의 공인중개사업무정지 처분은 이를 취소한다.
【청구취지】 피청구인이 2012. 4. 17. 청구인에 대하여 한 6월의 공인중개사업무정지 처분은 이를 취소한다.
【이유】 1. 사건개요
피청구인은 청구인이 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 ‘공부법’이라 한다)을 위반하여 중개의뢰인과 직접 거래한 사실을 민원에 의해 확인하고 2012. 4. 17. 청구인에게 공부법 위반을 이유로 하여 6월(2012. 4. 25. ~ 2012. 10. 24.)의 업무정지 처분(이하 ‘이사건 처분’이라 한다)을 하였다.
2. 청구인 주장
공부법 제33조 제6호는 중개인이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하고 있는바, 대법원 판례에 따르면 중개인에 대하여 이 규정을 적용하기 위해서는 먼저 중개인이 중개의뢰인으로부터 중개의뢰를 받았다는 점이 전제 되어야 하는데, 피청구인은 청구인이 토지 소유자로부터 그 소유의 서울시 00구 00가 00 제000호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 대해 중개의뢰를 받았다고 볼 수 없는데도 불구하고 이 사건 관련 민원의 내용만으로 이 사건 처분을 하였으므로, 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.
3. 피청구인 주장
청구인은 ○○○비전공인중개사사무소의 대표로서 두 차례에 걸쳐 타 공인중개사사무소로부터 이 사건 부동산에 대한 중개의뢰를 받았음에도 불구하고 2011. 11. 20. 중개의뢰인과 이 사건 부동산에 대하여 매매계약을 체결함으로써 직접 거래를 한바, 이는 공부법을 위반한 것으로서 청구인의 주장은 이유 없어 기각되어야 한다.
4. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당 여부
가. 관계 법령
「공부법」제33조, 제38조, 제39조
「공부법 시행규칙」제25조제1항
나. 판 단
1) 청구인 및 피청구인이 제출한 행정심판청구서, 답변서 등의 기재내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
가) 청구인은 2011. 10. 20. 청구외 ○○○(매도인)와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 매매가격을 3억원으로 한 공동주택 매매계약을 체결하였다.
나) 피청구인은 2012. 2. 28. 청구인이 공부법의 관련 규정을 위반하여 중개의뢰인과 이 사건 부동산을 직접 거래하였다는 민원을 접수하였다.
다) 피청구인은 2012. 3. 2. 청구인에게 이 사건 처분 사전예고 통지 및 의견제출 기회를 부여하였다. 그에 따라 청구인은 2012. 3. 14. 피청구인에게 의견서를 제출하였다.
라) 피청구인은 2012. 4. 17. 청구인에게 공부법 위반을 이유로 이 사건 처분을 하였다.
2) 이 사건 처분의 위법ㆍ부당 여부에 관하여 살펴본다.
가) 「공부법」 제33조제6호에 의하면 중개업자는 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 하여서는 아니된다.
같은 법 제38조 제2항 제9호, 제39조 제1항 제11호, 같은 법 시행규칙 제25조 제1항 별표 2 제12호에 의하면 등록관청은 중개업자가 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래 당사자 쌍방을 대리하는 행위를 한 행위를 한 경우 개설 등록을 취소할 수 있거나 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있으며, 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 경우 업무정지기간은 6월의 처분을 정하고 있다.
나) 이 사건 처분에 관하여 살펴본다.
피청구인은 청구인이 ○○○공인중개사사무소의 대표로서 두 차례에 걸쳐 타 공인중개사사무소로부터 이 사건 부동산의 중개의뢰를 받았음에도 불구하고 2011. 11. 20. 중개의뢰인과 이 사건 부동산에 대한 매매계약을 체결한바, 이는 공부법이 정한 금지행위를 위반한 것이라고 보고 이 사건 처분을 하였다.
그러나 이 사건 부동산의 전 소유자인 청구외 ○○○는 청구인과 직접적 관계가 없는 ○○○공인중개사사무소에 이 사건 부동산의 매도를 의뢰하였고, 청구인은 ○○○공인중개사사무소로부터 이 사건 부동산의 매도의뢰를 받아 물건대장에 기록한 것으로 보인다. 즉 ○○○공인중개사사무소가 다른 공인중개사사무소와 매물을 공유한 행위는 ○○○공인중개사사무소가 독자적으로 한 행위일 뿐 위 청구외 ○○○가 청구인에게 직접 중개를 의뢰한 바 없음은 명백하므로, 중개의뢰인이 공인중개사에게 직접 중개의뢰를 한 것과 동일하게 취급할 수는 없다.
또한 당초에는 이 사건 부동산의 매매계약서에 중개인을 청구인이라고 직접 표기한 바 있으나 청구인이 추후 이 사건 부동산등기시에는 중개인란을 공란으로 한 매매계약서를 새롭게 작성한 점, 이 사건 부동산에 관한 중개수수료 명목으로 청구인이 ○○○공인중개사 중개보조원 청구외 ○○○에게 500만원을 입금하여 준 점, 위 청구외 ○○○가 청구인에게 직접 중개의뢰를 한 사실이 없는 점, 청구인은 공인중개사로서 직접거래가 금지된 행위임을 잘 알 수 있었을 것인데도 매매계약서에 자신을 중개인으로 표시한다는 것은 이례적인 점에 비추어 볼 때, 위 청구외 ○○○를 청구인의 ‘중개의뢰인’이라 볼 수는 없을 것이고, 이 사건 계약에서 자신이 직접 중개행위를 한 것이 아니라 위 청구외 ○○○의 간청으로 계약서에 자신을 중개인으로 표시하였을 뿐이라는 청구인의 주장에 신빙성이 있다고 할 것이다.
한편 중개의뢰인은 중개대상물의 소유자뿐만 아니라 그 소유자로부터 거래에 관한 대리권을 수여받은 대리인이나 거래에 관한 사무의 처리를 위탁받은 수임인 등도 포함된다고 할 것이므로(대법원 1990. 11. 9. 선고 90도1872 판결 참조), 청구인이 청구외 ○○○의 대리인 또는 수임인으로부터 중개의뢰를 받았는지 여부에 관하여 보건대, 위 ○○○가 청구외 ○○○에게 이 사건 부동산의 매도를 의뢰한 것은 이 사건 부동산의 매매를 중개하여 달라는 의미일 뿐, 거래에 관한 대리권 또는 중개의뢰에 관한 대리권을 수여한 것으로 보기 어려우므로 결국 청구인이 위 ○○○로부터 이 사건 부동산을 소개받았다고 하더라도, 청구인을 청구외 ○○○의 중개의뢰인이라고 할 수는 없으므로 청구인의 위 행위만으로는 공부법에서 금지하는 ‘중개의뢰인과 직접 거래’한 행위로 볼 수는 없다.
결국 피청구인이 청구인에 대하여 한 이 사건 처분은 위법하다.
5. 결론
그렇다면, 청구인의 청구는 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.
