【재결요지】 부동산가격공시법 제13조에 따르면 표준지 선정의 착오 등 개별공시지가에 오류가 있는 경우 시장·군수 등은 지체 없이 이를 정정하여야만 하고 같은 법 시행령 제22조 및 국토교통부의 지가산정지침에 따르면 용도지역 등 토지가격에 영향을 미치는 주요 요인을 잘못 조사한 경우 정정대상으로 규정되어 있다. 이 사건 토지들의 경우 국토계획법상 용도지역이 자연녹지지역이기는 하나 토지이용규제가 보다 더 엄격한 개발제한구역이고 이러한 경우 국토계획법상 용도지역이 아닌 개발제한구역으로 토지특성조사를 하도록 지가산정지침에 규정되어 있고, 이 사건 토지 ②, ③은 토지이용상황이 각각 ‘전’과 ‘도로’임에도 불구하고 ‘주거나지’로 잘못 조사되어 있으므로, 이 사건 토지들의 2013. 1. 1. 기준 결정·공시된 개별공시지가는 부동산가격공시법 제13조에 따라 개별공시지가를 정정하여야만 하는 토지로 보아야 한다. 피청구인은 이 사건 토지들의 개별공시지가가 정정대상임을 인지하고 현장방문을 통해 토지특성을 다시 조사하였고, 용도지역 변경에 따라 변경된 용도지역의 비교표준지로 기존 표준지를 교체하고 표준지와의 서로 상이한 특성에 대해 토지가격비준표의 가격배율을 적용하여 산정된 지가를 부동산평가심의위원회의 심의를 거쳐 이 사건 처분을 하였다. 부동산가격공시법 제13조에 따른 개별공시지가 정정은 같은 법 제11조에 따른 개별공시지가 결정·공시와는 달리 같은 법 제18조에 따른 토지소유자의 의견청취를 반드시 거칠 필요는 없고, 이 사건 토지들에 대한 피청구인의 토지특성조사에 오류가 있다 보이지 아니하고 이 사건 처분은 관련 법령에 따라 적법한 절차를 거쳐 행해졌으므로, 지가가 갑작스럽게 하향 조정 될 명분과 타당성이 부족하여 이 사건 처분이 위법·부당하다는 청구인의 주장은 이유 없다.
【주문】 청구인의 청구를 기각한다.
【청구취지】 피청구인이 2013. 10. 8. 청구인에 대하여 한 개별공시지가 정정 결정처분을 취소한다.
【이유】 1. 사건개요
청구인은 ○○시 ○○읍 ○○리 463-1(대 496㎡, 이하 ‘이 사건 토지 ①’이라 한다), 463-2(전 15,737㎡, 이하 ‘이 사건 토지 ②’라 한다), 463-11(도로 233㎡, 이하 ‘이 사건 토지 ③’이라 한다), 463-12(전 229㎡, 이하‘이 사건 토지 ④’라 한다)의 소유자이고, 2013. 7.경 피청구인은 민원신고를 통해 이 사건 토지 ①, ②, ③, ④의 2013. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정에 있어 토지특성이 잘못 조사된 점을 발견하였고,
이에, 피청구인은 이 사건 토지들에 대해 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하‘부동산가격공시법’이라 한다) 제13조 및 같은 법 시행령 제22조에 따라 현장조사 및 부동산평가심의위원회 심의를 거쳐, 2013. 10. 8. 이 사건 토지들의 개별공시지가를 이 사건 토지 ①의 경우 당초 585,000원/㎡에서 158,000원/㎡으로, 이 사건 토지 ②의 경우 당초 585,000원/㎡에서 71,000원/㎡으로, 이 사건 토지 ③의 경우 585,000원/㎡에서 23,100원/㎡으로, 이 사건 토지 ④의 경우 당초 585,000원/㎡에서 158,000/㎡으로 각각 개별공시지가정정처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.
2. 당사자 주장
가. 청구인 주장
청구인은 이 사건 토지들을 1973년부터 매입하여 소유하고 있는 자로서 이 토지에서 농업과 축산등을 하여 생계를 이어왔다. 2013. 10.경 이 사건 토지 ①의 경우 당초 585,000원/㎡에서 158,000원/㎡으로, 이 사건 토지 ②의 경우 당초 585,000원/㎡에서 71,000원/㎡으로, 이 사건 토지 ③의 경우 585,000원/㎡에서 23,100원/㎡으로, 이 사건 토지 ④의 경우 당초 585,000원/㎡에서 158,000/㎡으로 각각 개별공시지가가 갑자기 하향 조정되었다. 부동산가격공시법 제11조에 따르면 시장·군수 등이 개별공시지가를 결정·고시하기 위하여 토지가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있듯이 이렇게 갑자기 개별공시지가를 하향조정할 경우 그에 맞는 뚜렷한 명분과 타당성이 있는 이유가 있어야 할 것임에도 그러한 것들이 결여된 채로 급진적으로 지가를 하향조정하였다면 마땅히 재조정하여 이 사건 토지들의 지가를 회복하여야 할 것이므로 이 사건 처분을 취소하여 주기 바란다.
나. 피청구인 주장
1) 2013. 7.경 이 사건 토지들을 매수하려는 자가 유선으로 이 사건 토지들의 개별공시지가가 주변보다 너무 높다고 의문을 제기하였고, 이에 피청구인이 확인하여 본 결과 용도지역 등 일부 토지특성이 잘못 조사된 점이 발견되었다. 그 후 피청구인은 청구인에게 유선으로 이 사건 토지들의 토지특성이 잘못 조사되어 현장조사를 실시할 예정임을 밝혔고 현장에서 청구인을 만나기로 하였으나 청구인이 사정상 현장에 나오지 못하여 청구인 동의하에 현장조사를 실시하였고 이를 토대로 부동산평가위원회 심의를 거친 후 이 사건 처분을 한 것이다.
2) 이 사건 토지들의 개별공시지가 결정 내역들을 살펴본 결과, 위 토지들 모두가 개발제한구역내의 토지들인데도 불구하고 용도지역을 자연녹지지역으로 분류하여 표준지가 선정되어 있었고, 「2013년도 적용 개별공시지가 조사·산정 지침」(이하‘지가산정지침’이라 한다)에 따르면 개발제한구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하‘국토계획법’이라 한다)상 용도지역보다 그 규제내용이 엄격하여 다른 용도지역과 중복 지정되어 있다면 용도지역을 ‘개발제한구역’으로 기재하도록 되어 있는데도 이 사건 토지들은 자연녹지지역으로 조사되어 있었다. 따라서 이 사건 토지들에 대한 유사표준지를 모두 개발제한구역내 토지로 교체하였고 토지이용상황도 이 사건 토지 ②의 경우 당초 ‘주거나지’에서 ‘전’으로, 이 사건 토지 ③의 경우 당초 ‘주거나지’에서 ‘도로’로 다시 조사하였다.
3) 부동산가격공시법 제13조 및 같은 법 시행령 제22조에 따르면 시장·군수 등은 개별공시지가에 위산, 오기, 표준지 선정의 착오, 그 밖의 대통령령이 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체없이 이를 정정하여야 하고, 대통령령이 정하는 명백한 오류라 함은 국토계획법 제36조에 의한 용도지역 등 토지가격에 영향을 미치는 주요 요인의 조사를 잘못한 경우라고 규정하고 있는바, 이 사건 처분에 있어 민원제기는 정정사유가 있음을 인지하는 수단일 뿐 피청구인이 정정사유가 있음을 확인한 이상 개별공시지가 정정처분을 하여야 하고, 이 사건 처분이 있기 전에 청구인은 피청구인으로부터 유선 통지를 받아 이 사건 토지들의 개별공시지가가 충분히 정정될 수 있다는 것을 알고 있었으므로, 관련 법령 및 지가산정지침에 따라 적법하게 산정·통지된 이 사건 처분은 위법하지 아니하다. 따라서 청구인의 이 사건 심판청구는 기각되어야 한다.
3. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당여부
가. 관계법령
【부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률】
제13조(개별공시지가의 정정) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가에 위산(違算), 오기, 표준지 선정의 착오 그 밖에 대통령령이 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체없이 이를 정정하여야 한다.
【부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령】
제18조(토지소유자등의 의견청취) ① 법 제11조제4항의 규정에 의하여 시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 개별토지의 가격에 대하여 토지소유자 그 밖의 이해관계인(이하 "토지소유자등"이라 한다)의 의견을 듣고자 하는 경우에는 지가열람부를 비치하고 당해 시ㆍ군 또는 구의 게시판에 다음 각호의 사항을 20일 이상 게시하여 토지소유자등이 지가열람부를 열람할 수 있도록 하여야 한다.
1. 열람기간 및 열람장소
2. 의견제출기간 및 제출처
② 제1항의 규정에 의하여 열람한 개별토지의 가격에 대하여 이의가 있는 토지소유자등은 의견제출기간내에 당해 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 의견을 제출할 수 있다.
③ 제2항의 규정에 의하여 토지소유자등으로부터 의견을 제출받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 의견제출기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이를 심사하고 그 결과를 의견제출인에게 통지하여야 한다.
④ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제3항의 규정에 의한 심사에 필요한 경우에는 현지조사와 검증을 실시할 수 있다.
제22조(개별공시지가의 정정사유) ① 법 제13조제1항에서 "기타 대통령령이 정하는 명백한 오류"라 함은 다음 각호의 경우를 말한다.
1. 법 제11조의 규정에 의한 절차중 토지소유자의 의견청취 또는 공시절차를 거치지 아니한 경우
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조의 규정에 의한 용도지역 등 토지가격에 영향을 미치는 주요요인의 조사를 잘못한 경우
3. 법 제11조제3항의 규정에 의한 토지가격비준표(土地價格比準表)의 적용에 오류가 있는 경우
② 시장ㆍ군수 또는 구청장이 법 제13조제1항의 규정에 의한 오류를 정정하고자 하는 때에는 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 정정사항을 결정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 계산이 잘못되거나 기재에 오류가 있는 경우에는 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거치지 아니하고 직권으로 정정하여 결정ㆍ공시할 수 있다.
【2013년도 적용 개별공시지가조사산정지침】 (국토해양부지침 2012. 11. 30.)
Ⅱ. 토지특성 조사
3. 토지특성 항목별 조사요령
⑥ 용도지역
㉱ 개발제한구역(44)
개발제한구역은 용도지역이 아니나 그 규제내용이 엄격하므로 용도지역으로 분류하되, 다른 용도지역과 중복 지정되어 있는 경우에는 개발제한구역으로만 기재한다.
Ⅵ. 개별공시지가 정정
1. 정정 대상
가. 이미 결정ㆍ공시한 개별공시지가의 조사ㆍ산정과정에서 위산, 오기, 표준지 선정의 착오가 있는 경우
나.「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제11조 규정에 의한 개별공시지가 결정ㆍ공시 절차중 토지소유자 등에 대한 산정지가 열람 및 의견청취, 시ㆍ군ㆍ구청장의 공시절차를 거치지 아니한 경우
다. 토지가격에 영향을 미치는 토지특성조사를 잘못한 경우
라. 토지가격비준표의 적용에 오류가 있는 경우
나. 판 단
1) 인정사실
이 사건 청구서 및 답변서, 이 사건 토지들에 대한 개별공시지가 직권정정 검토처리서, 개별공시지가정정결정조서, 국토교통부의 「2013년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침」을 살펴보면 다음과 같은 사실이 인정된다.
가) 청구인은 ○○시 ○○읍 ○○리 463-1(대, 496㎡), 463-2(전, 15,737㎡), 463-11(도로, 233㎡), 463-12(전, 229㎡)의 소유자이다.
나) 2013. 7.경 피청구인은 민원신고를 통해 이 사건 토지 ①, ②, ③, ④의 2013. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정에 있어 토지특성이 잘못 조사된 점을 발견하고 이 사건 토지들에 대해 부동산가격공시법 제13조 및 같은 법 시행령 제22조에 따라 현장조사 및 부동산평가심의위원회 심의를 거쳐 이 사건 토지들의 개별공시지가를 이 사건 토지 ①의 경우 당초 585,000원/㎡에서 158,000원/㎡으로, 이 사건 토지 ②의 경우 당초 585,000원/㎡에서 71,000원/㎡으로, 이 사건 토지 ③의 경우 585,000원/㎡에서 23,100원/㎡으로, 이 사건 토지 ④의 경우 당초 585,000원/㎡에서 158,000/㎡으로 각각 개별공시지가정정처분을 하였다.
2) 부동산가격공시법 제13조 및 같은 법 시행령 제22조에 따르면 시장·군수 등은 개별공시지가에 위산, 오기, 표준지 선정의 착오 그 밖에 대통령령이 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체 없이 이를 정정하여야 하고, 위의 대통령령이 정하는 명백한 오류라 함은 국토계획법 제36조에 따른 용도지역 등 토지가격에 영향을 미치는 주요요인의 조사를 잘못한 경우를 의미하며, 시장·군수 등은 위 제13조에 따라 오류를 정정하고자 하는 때는 시·군·구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 정정사항을 결정·공시하여야 한다고 규정하고 있다.
또한, 국토교통부의 지가산정지침 VI.개별공시지가의 정정 1.정정대상에 따르면 ‘이미 결정한 개별공시지가의 조사·산정과정에서 위산·오기·표준지선정의 착오가 있는 경우’또는 ‘토지가격에 영향을 미치는 토지특성조사를 잘못한 경우’를 개별공시지가 정정대상으로 규정하고 있고, II.토지특성조사 3.6.㉱개발제한구역에 따르면 개발제한구역은 국토계획법상 용도지역이 아니나 그 규제내용이 엄격하므로 용도지역으로 분류하되, 다른 용도지역과 중복 지정되어 있는 경우에는 개발제한구역으로만 기재한다고 규정하고 있다.
3) 청구인은 이 사건 토지들이 피청구인에 의해 뚜렷한 명분과 타당성 있는 이유가 결여된 채로 급작스럽게 하향조정된 것은 위법·부당하므로 이 사건 처분은 취소되어야 한다고 주장한다.
4) 부동산가격공시법 제13조에 따르면 표준지 선정의 착오 등 개별공시지가에 오류가 있는 경우 시장·군수 등은 지체 없이 이를 정정하여야만 하고 같은 법 시행령 제22조 및 국토교통부의 지가산정지침에 따르면 용도지역 등 토지가격에 영향을 미치는 주요 요인을 잘못 조사한 경우 정정대상으로 규정되어 있다. 이 사건 토지들의 경우 국토계획법상 용도지역이 자연녹지지역이기는 하나 토지이용규제가 보다 더 엄격한 개발제한구역이고 이러한 경우 국토계획법상 용도지역이 아닌 개발제한구역으로 토지특성조사를 하도록 지가산정지침에 규정되어 있고, 이 사건 토지 ②, ③은 토지이용상황이 각각 ‘전’과 ‘도로’임에도 불구하고 ‘주거나지’로 잘못 조사되어 있으므로, 이 사건 토지들의 2013. 1. 1. 기준 결정·공시된 개별공시지가는 부동산가격공시법 제13조에 따라 개별공시지가를 정정하여야만 하는 토지로 보아야 한다.
5) 피청구인은 이 사건 토지들의 개별공시지가가 정정대상임을 인지하고 현장방문을 통해 토지특성을 다시 조사하였고, 용도지역 변경에 따라 변경된 용도지역의 비교표준지로 기존 표준지를 교체하고 표준지와의 서로 상이한 특성에 대해 토지가격비준표의 가격배율을 적용하여 산정된 지가를 부동산평가심의위원회의 심의를 거쳐 이 사건 처분을 하였다. 부동산가격공시법 제13조에 따른 개별공시지가 정정은 같은 법 제11조에 따른 개별공시지가 결정·공시와는 달리 같은 법 제18조에 따른 토지소유자의 의견청취를 반드시 거칠 필요는 없고, 이 사건 토지들에 대한 피청구인의 토지특성조사에 오류가 있다 보이지 아니하고 이 사건 처분은 관련 법령에 따라 적법한 절차를 거쳐 행해졌으므로, 지가가 갑작스럽게 하향 조정 될 명분과 타당성이 부족하여 이 사건 처분이 위법·부당하다는 청구인의 주장은 이유 없다.
4. 결 론
그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.
